Bauzwang für Grundstückskäufer: Was tun, wenn die finanzierende Bank Probleme macht?
Für Investoren ein Traum, für Städte und Gemeinden ein Albtraum: Manches Baugrundstück wird erworben in der Hoffnung, es später teurer unbebaut wieder verkaufen zu können. Solche Spekulationen versuchen die Kommunen häufig zu verhindern. Und das gelingt ihnen auch: Mit einem Bauzwang. Konkret wird dann im Kauf ein Rückkaufsrecht vereinbart, das dann greift, wenn das Grundstück nicht binnen zwei oder drei Jahren bebaut wird. Die Kommune kann dann eine Rückgabe des Grundstücks zum ursprünglich gezahlten Kaufpreis verlangen.
Das Problem dabei: Dieses Rückkaufrecht wird zumeist an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Die kreditgebenden Banken sehen das nicht gerne. Denn: Die ebenfalls ins Grundbuch eingetragene Grundschuld tritt dann an zweite Stelle und ist als Sicherheit somit weniger wert. Was tun, wenn die Kreditzusage an einer solchen Klausel im Kaufvertrag zu scheitern droht?
Vereinbaren Sie eine Beschränkung auf den Rohbau
„Der Käufer verpflichtet sich, auf dem Baugrundstück innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach den Festsetzungen des gültigen Bebauungsplants ein Wohnhaus zu erstellen.“ Das ist die übliche Formulierung. Und weiter: „Die Gemeinde behält sich das Recht zum Wiederkauf des Grundstückes vor. Es kann ausgeübt werden, wenn der Käufer der übernommenen Bauverpflichtung nicht fristgemäß nachkommt.“
Verhandeln Sie zunächst mit der Stadt oder Gemeinde, die das Grundstück verkauft und einen entsprechenden Grundbucheintrag verlangt. Häufig wird sie sich bereiterklären, das Wiederkaufsrecht lediglich an die Erstellung des Rohbaus zu binden und den Grundbucheintrag sofort zu löschen, sobald der Rohbau steht.
Nehmen Sie auch Kontakt mit der finanzierenden Bank auf – wobei Ihre Karten dann besser sind, wenn es sich um eine ortsansässige Sparkasse oder Genossenschaftsbank handelt, die die örtlichen Gepflogenheiten kennt.
Keine Option: die Umgehung des Bauzwangs
Hoffnungen darauf, den Bauzwang nachträglich doch noch umgehen zu können, sollten Sie sich nicht machen. Denn: Aktuell gibt es in den meisten Kommunen mehr Interessenten als Baugrundstücke. Der Eintrag des Wiederkaufsrechts ins Grundbuch reicht dann übrigens für die Gemeinde aus, auch ohne Ihre Mitwirkung zum Notar zu marschieren und die Rückgabe in die Wege zu leiten. Deshalb gilt: Ein Baugrundstück, auf dem ein Bauzwang liegt, sollten Sie wirklich nur kaufen, wenn Sie es fristgerecht bebauen können.
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