Wohnflächenangabe dient lediglich zur Beschreibung einer Mietwohnung
Die Wohnflächenangabe in einem Mietvertrag dient lediglich zur Beschreibung einer Mietwohnung, wenn in den nachfolgenden beiden Sätzen klargestellt wird, dass sich aus der Angabe der Quadratmeter der räumliche Umfang der Mieträume nicht ergibt. Dies stellte das Amtsgericht Hamburg im Dezember 2020 klar.
Der Fall
Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf anteilige Rückzahlung von Miete verklagt. Laut dem Mietvertrag über eine Wohnung war die Wohnfläche ca. 66,00 m² groß. In § 1 Ziff. 2 S. 2, 3 MietV wurde ausgeführt, dass diese Angabe einen Messfehler enthalten könnte und deshalb nicht zur Festlegung der Größe vorgesehen sei. Der räumliche Umfang der Mieträume sollte sich allein aus den vorstehenden Angaben über die Mieträume ergeben. Im Zeitraum Juni 2018 bis Mai 2019 zahlte der Mieter eine Nettokaltmiete i.H.v. 1.189,65 €, im Zeitraum Juni 2019 bis März 2020 betrug die Nettokaltmiete 1.225,34 €. Ein Sachverständiger kam zu dem Schluss, dass die Wohnfläche lediglich 53,88 m² betrug. Der Mieter machte Rückzahlungsansprüche i.H.v. monatlich 218,42 € für die Monate Juni 2018 bis Mai 2019 und i.H.v. 224,97 € monatlich für die Monate Juni 2019 bis März 2020, insgesamt 4.870,74 € geltend. Die Miete sei aufgrund einer Wohnflächenunterschreitung von 18,36% entsprechend gemindert. In § 1 Ziff. 2 S. 1 MietV sei als Sollbeschaffenheit eine Wohnfläche von 66 m² vereinbart worden.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Hamburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter hatte gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Rückzahlung von 4.870,74 €, da die Miete in den Monaten Juni 2018 bis März 2020 nicht um 18,36% zu mindern war. Der Mieter berief sich zur Begründung des von ihm geltend gemachten Mangels darauf, dass die tatsächliche Mietfläche erheblich von der vereinbarten Mietfläche abweicht. Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung jedoch nur dann als Mangel, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der vertraglichen Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mieträume dient und nicht lediglich der Beschreibung der Mieträume (vgl. BGH, Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09). Denn nur wenn die Flächenangabe im Mietvertrag Bestandteil des vom Vermieter zu erfüllenden Leistungsprogramms ist, kann der Umstand, dass die tatsächliche Fläche kleiner ist, Gewährleistungsrechte begründen (vgl. zuletzt OLG Dresden, Urteil v. 21.10.20, Az. 5 U 1257/20).
Die Flächenangabe im Mietvertrag war nicht Bestandteil des vom Vermieter zu erfüllenden Leistungsprogramms geworden. Welche Bedeutung einer Flächenangabe im Mietvertrag zukommt, ist regelmäßig durch Auslegung zu ermitteln (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 07.07.14, Az. 11 C 545/13). Im streitgegenständlichen Mietvertrag wurde festgelegt, dass die Angabe der Quadratmeter nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen sollte und dass sich der räumliche Umfang der gemieteten Räume aus den sonstigen Angaben über die gemieteten Räume ergibt (so auch zur identischen Klausel BGH, Urteil vom 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09). Die Klausel war auch nicht entgegen der Annahme des Mieters aus Gründen der Widersprüchlichkeit oder Intransparenz unwirksam. Denn es wurde in § 1 Ziff. 2 S. 2, 3 MietV darauf hingewiesen, dass die Angabe Messfehler enthalten könnte und deshalb nicht zur Festlegung der Größe der Mieträume dient (AG Hamburg, Urteil v. 22.12.20, Az. 25a C 312/20).
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