Wiederbestellung des Verwalters – Alternativangebote müssen der Einladung beiliegen
Über die Qualität der Verwaltertätigkeit sind die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft oft unterschiedlicher Ansicht. Die einen sind ganz zufrieden mit der Arbeit des Verwalters, die anderen würden lieber heute als morgen einen neuen Verwalter bestellen. Herrscht auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft eine solche Uneinigkeit, dürfen Sie nicht einfach den amtierenden Verwalter wiederbestellen. Vielmehr müssen Sie dann Alternativangebote einholen und diese den Eigentümern rechtzeitig zur Verfügung stellen. Anderenfalls entspricht die Wiederbestellung des Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 25.02.2021, Az. 2-13 S 23/20).
Versammlungseinladung – Alternativangebote lagen nicht bei
Im entschiedenen Fall ging es um eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Uneinigkeit über die Qualität der Arbeit ihres Verwalters herrschte. ein großer Teil der Eigentümer war mit dessen Arbeit nicht zufrieden. Dennoch wurde die Wiederbestellung des Verwalters auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt. In der Versammlungseinladung wurde den Eigentümern zwar mitgeteilt, welche anderen Verwalterkandidaten zur Auswahl standen. Die Versammlungseinladung enthielt aber weder Adressen oder sonstige Kontaktdaten der Mitbewerber noch Informationen zu den Konditionen der Mitbewerber.
Auf der Eigentümerversammlung wurde der amtierende Verwalter mit einfacher Stimmenmehrheit wiederbestellt. Allerdings hatten 40% der Eigentümer gegen seine Bestellung gestimmt. Ein Wohnungseigentümer erhob Anfechtungsklage gegen den Bestellungsbeschluss. Er war der Meinung, der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Einladung die Alternativangeboten nicht beigefügt worden waren.
Eigentümer müssen sich auf Verwalterwahl gut vorbereiten können
Das Gericht entschied zugunsten des klagenden Eigentümers. Der Beschluss widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung, da den Eigentümern die Alternativangebote nicht vor der Beschlussfassung übersandt worden waren. Da die Einladung lediglich die Namen der Mitbewerber mitteilte, konnten die Eigentümer ihre Entscheidung in der Versammlung nicht auf einer sachgerechten Basis treffen, was die Beschlussfassung fehlerhaft macht.
Die Wahl des Verwalters gehört zu dem wichtigen Entscheidungen, die nach dem BGH eine besonders gute Vorbereitung bedürfen. Daher müssen den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung alle Informationen zur Verfügung gestellt werden, die sie benötigen, um sich mit dem Sachverhalt auseinandersetzen zu können (Urteil v. 24.01.2020, Az. V ZR 110/19). Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass es hier nicht um eine Neuwahl, sondern um eine Wiederbetellung handelt. Liegen Alternativangebot vor, müssen sie in jedem Fall der Einladung beigefügt werden.
Fazit: Sie sehen, an die Beschlussfassung über die Wahl ihres Verwalters werden hohe Anforderungen gestellt. Das gilt auch dann, wenn es um seine Wiederbestellung geht. Achten Sie daher darauf, ob der Versammlungseinladung auch die erforderlichen Alternativangebote beiliegen. Übrigens: Auch bei der Wiederwahl Ihres Verwalters können Sie nicht auf Alternativangebote verzichten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn alle mit dem Verwalter zufrieden sind und ihn weiter bestellen wollen.
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