Die wichtigsten Steuer-Regeln für Ihre Ferienwohnung
Nach kurzem, schönem Auftakt lässt der deutsche Frühsommer nun wieder zu wünschen übrig. Zusätzlich sind nach Lockerung der Corona-Maßnahmen gefühlt alle „Plätzchen an der Sonne“ derzeit ausgebucht. Vielleicht sind auch Sie nun auf der Suche nach einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung? Dann lesen Sie heute, wie Sie diese steuerlich behandeln müssen – beim Versteuern, aber auch für Steuerorteile.
Auch wenn Sie eine Ferienimmobilie vermieten, fallen natürlich Kosten an – und Einnahmen, die Sie versteuern. Aber hier können Sie auch schnell in eine Steuerfalle tappen. Denn hier ist es besonders wichtig, dass Sie dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können. Und auch wo die Immobilie liegt, ist entscheidend.
Zunächst einmal gibt es bei Ferienwohnungen eine alles entscheidende Unterscheidung: Vermieten Sie mit Gewinnerzielungsabsicht oder aus „Liebhaberei“? Denn dadurch ergeben sich große Unterschiede bei der Besteuerung.
Wann ist es Liebhaberei?
Unterstellt Ihnen das Finanzamt eine Vermietung aus „Liebhaberei“, so können Sie keinerlei Werbungskosten geltend machen.
Eine Gewinnerzielungsabsicht weisen Sie nach, indem Sie zumindest in der ersten Zeit wenig bis gar nicht selbst nutzen, durch eine hohe Auslastung (mindestens 75% der durchschnittlichen Auslastung vor Ort) und ggf. durch eine Ertragsprognose. Verlang Ihr Finanzamt diese, müssen Sie für die nächsten 30 Jahre nachweisen, dass ein Mietüberschuss erwirtschaften können und nicht ins Minus kommen. Die durchschnittliche Auslastung vor Ort erfahren Sie in der Regel beispielsweise beim Tourismusverband.
Auch wenn Ihre Immobilie vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wurde, müssen Sie die Einnahmen versteuern. Sie zahlen dann also Steuern, während Sie gleichzeitig nichts absetzen können. Diese Einstufung gilt es deshalb unbedingt zu vermeiden!
Welche Steuern zahle ich?
Natürlich müssen Sie auch die Mieteinnahmen Ihrer Ferienimmobilie ganz normal versteuern. Doch Vorsicht bei Immobilien im Ausland! Denn dann gelten für Sie die dortigen Steuerregeln. Ihre Einnahmen unterliegen dann außerdem in Deutschland dem Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG . Sprich: Die Einkünfte selbst sind in Deutschland steuerfrei, werden aber im Ausland gemäß den dortigen Gesetzen versteuert („Doppelbesteuerungsabkommen“). Oft ist es am besten, vor Ort einen Steuerberater zu konsultieren. Gleichzeitig müssen Sie in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Dort sorgen sie im schlimmsten Fall dafür, dass Sie in einen höheren Steuersatz rutschen und dann Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen zu einem höheren Prozentsatz versteuern.
Aber vielleicht möchten Sie Ihre Ferienwohnung ja dennoch privat nutzen? Was Sie dann tun müssen, sowie weitere wichtige Tipps, lesen Sie beim nächsten Mal!
Neueste Kommentare