Umgestaltungspflicht des Mieters: Anspruch auf Schadensersatz verjährt nach 6 Monaten
Wenn ein Mieter von Gewerberäumen sich zur Umgestaltung der Mieträume verpflichtet hat, gilt für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Nichterfüllung die kurze Verjährung von 6 Monaten gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil im März 2021 klar.
Der Fall
In einem Mietvertrag über Gewerberäume hatte sich der Mieter zur „Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs“ auf seine Kosten verpflichtet. Der Mieter führte jedoch die vereinbarten Umbauarbeiten nicht durch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung klagte der Vermieter auf Schadensersatz. Der Mieter berief sich auf Verjährung. Zu klären war, welche Verjährungsfrist gilt.
Der BGH stellte in letzter Instanz klar, dass die Verpflichtung zum Umbau eine Gegenleistung des Mieters für die Nutzungsüberlassung darstellte. Der Mieter war zur sofortigen Erfüllung verpflichtet. Da die übernommene Umbauverpflichtung auch den bei der Rückgabe durch den Mieter geschuldeten Zustand betraf, verjährten die Ersatzansprüche des Vermieters, so der BGH, in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mieträume gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Der BGH stellte klar, dass § 548 Abs. 1 BGB auch Ansprüche erfasst, die den Zustand festlegen, den die Mieträume im Zeitpunkt der Rückgabe haben sollen. Erfasst sind also auch Forderungen, die sich daraus ergeben, dass die Mieträume in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, von dem Zustand abweichen, den sie nach dem Mietvertrag bei Rückgabe haben sollen. Erfasst werden von § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche eines Vermieters, die sich daraus ergeben, dass die Mieträume sich nicht in dem bei Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befinden. Das gilt deshalb auch für geschuldete Umbauarbeiten (BGH, Urteil v. 31.03.21, Az. XII ZR 42/20).
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