Neues WEG: Öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche – auch hier klagt jetzt nur die Gemeinschaft
Bestimmt wissen Sie, dass nach dem alten Wohnungseigentumsgesetz die Frage, wer zur Geltendmachung von Ansprüchen in einer Eigentümergemeinschaft berechtigt war, schwierig zu beantworten war. In vielen Fällen konnten Sie als einzelner Eigentümer so lange Ansprüche einklagen, wie die Gemeinschaft diese nicht durch einen gemeinschaftlichen Beschluss an sich gezogen hatte. Damit ist seit dem 01.12.2020 Schluss. Geht es um Ansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen ist jetzt immer Ihre Eigentümergemeinschaft zuständig. Einer “Vergemeinschaftung” von Ansprüchen per Beschluss benötigen Sie jetzt nicht mehr. Das gilt auch für öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche (VGH Baden-Württemberg, Beschluss v. 24.02.21, Az. 3 S 2373/20).
Gemeinschaft klagte: Behörde sollte Stellplatznutzung unterbinden
Im entschiedenen Fall verlangte eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern von der zuständigen Behörde das bauaufsichtsrechtliche Einschreiten gegen ihren Nachbarn. Konkret sollte es ihm untersagt werden, 3 im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Kraftfahrzeug-Stellplätze zu nutzen.
Da die Behörde der Aufforderung nicht nachkam, zog die Gemeinschaft vor Gericht. Die Klageerhebung erfolgte vor dem 01.12.2020.Die Behörde war der Ansicht, die Gemeinschaft habe sie gar nicht verklagen können, da die Nachbaransprüche nicht wirksam durch Eigentümerbeschluss vergemeinschaftet worden seien.
Neues WEG: Gemeinschaft kann klagen
Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Die nach dem alten Wohnungseigentumsrecht erforderliche “Vergemeinschaftung” von Ansprüchen ist durch das neue WEG abgeschafft worden. Jetzt übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer alle sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus (§ 9a Abs. 2 WEG). Diese Vorschrift umfasst sämtliche Ansprüche, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, also auch öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klage zu einem Zeitpunkt erhoben wurde, zu dem das neue WEG noch nicht in Kraft getreten war. Eine Übergangsregelung enthält das neue WEG nämlich insoweit nicht, so dass die neuen Regelungen mit Inkrafttreten des neuen WEG zum 01.12.2020 gelten. Daher war die Gemeinschaft hier klagebefugt, ohne die Angelegenheit zuvor durch einen gemeinschaftlichen Beschlusss an sich ziehen zu müssen.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt deutlich: Nach dem neuen WEG ist für alle im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum auftretenden Ansprüche Ihre Gemeinschaft per se zuständig. Sie als einzelner Eigentümer können in das Gemeinschaftseigentum betreffenden Angelegenheiten nicht klagen. Lediglich, wenn die hier in Rede stehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften Ihr Sondereigentum schützen sollen und Ihr Sondereigentum auch betroffen ist, sind Sie als einzelner Wohnungseigentümer berechtigt, Klage zu ergeben.
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