Unzuständiger Eigentümer lädt zur Eigentümerversammlung ein – Beschlüsse sind nicht nichtig!
Wenn Sie Mitglied einer kleinen Eigentümergemeinschaft sind, gibt es bei Ihnen vielleicht auch keinen Verwaltungsbeirat. Denn wie bei den meisten Ehrenämtern, ist es schwierig, Freiwillige für diese Aufgabe zu finden. Das führt aber dann zu merklichen Problemen, wenn der Verwalter die Eigentümergemeinschaft pflichtwidrig nicht einberuft. Denn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist berechtigt, statt des Verwalters zur Eigentümerversammlung einzuladen. Sie als einzelner Eigentümer sind hierzu grundsätzlich nicht berechtigt. Und wenn Sie dennoch zur Eigentümerversammlung einladen? Sind die gefassten Beschlüsse dann nichtig? Nein, hat das Landgericht Frankfurt/Main entschieden. Beschlüsse, die auf einer Versammlung gefasst werden, zu der ein nicht ermächtigter Eigentümer eingeladen hat, sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (Urteil v. 15.04.21, Az. 2-13 S 87/20).
Eigentümer hielten Beschlüsse über Verwalterbestellung für nichtig
Im entschiedenen Fall ging es um einen Beschluss über die Verwalterbestellung, den die Eigentümergemeinschaft auf der jährlichen Eigentümerversammlung gefasst hatte. Zu dieser Eigentümerversammlung hatte nicht der Verwalter, sondern ein Eigentümer der Gemeinschaft eingeladen. Eine Ermächtigung durch einen gemeinschaftlichen Beschluss gab es hierzu nicht.
An der Versammlung nahmen alle Wohnungseigentümer teil, oder ließen sich vertreten. Zwei Wohnungseigentümer waren mit dem Beschluss über die Verwalterbestellung nicht einverstanden und gingen mit der Anfechtungsklage dagegen vor. Sie waren der Auffassung die Beschlüsse seien nichtig gewesen, da ein unzuständiger Eigentümer zur Eigentümerversammlung eingeladen hatte. Die beiden Eigentümer waren selbst nicht auf der Versammlung anwesend, hatten sich aber vertreten lassen. Die beiden Eigentümer hatten Klage auf Feststellung der Nichtigkeit vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben und den Prozess bereits verloren. Nun musste das Landgericht entscheiden.
Nichtigkeit nur wenn ein unbeteiligter Dritter einlädt
Das Landgericht entschied: Die gefassten Beschlüsse waren nicht nichtig. Die Nichtigkeit der Beschlüsse ergab sich vor allem nicht daraus, dass ein unzuständiger Eigentümer zur Eigentümerversammlung eingeladen hatte. Denn ein Beschluss, der insoweit gegen die Zuständigkeitsregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt, ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.
Nur wenn ein unbeteiligter Dritter zur Eigentümerversammlung einlädt, sind die gefassten Beschlüsse nichtig. Wird die Versammlung dagegen durch einen hierzu nicht ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen, liegt eine wirksame Eigentümerversammlung vor, die allerdings an einem Einladungsmangel leidet. Eine Nichtigkeit der in dieser Versammlung geschlossenen Beschlüsse ist nicht gegeben, da die Regelungen über die Einberufung abdingbar sind, so hat es bereits der BGH entschieden (Urteil v. 20.11.20, Az. V ZR 196/19). Da alle Eigentümer entweder persönlich oder in Vertretung erschienen waren, hatten sich alle mit der Einberufung durch den eigentlich unzuständigen Eigentümer einverstanden erklärt. Hinzu kam, dass die klagenden Eigentümer selbst auf der Versammlung vertreten waren, was die Kausalität eines Ladungsmangels bei einer Anfechtung entfallen lässt. Daher war der Beschluss insoweit auch nicht anfechtbar.
Fazit: Sie sehen also: Erscheinen alle Eigentümer zur Eigentümerversammlung, ist es unschädlich, wenn ein unzuständiger Eigentümer eingeladen hat. Nehmen aber nicht alle Eigentümer persönlich oder in Vertretung an der Eigentümerversammlung teil, führt das nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse, macht diese aber anfechtbar. Nutzen Sie daher die neue Möglichkeit, die Ihnen das WEG jetzt bietet und ermächtigen Sie einen Miteigentümer dazu, zur Eigentümerversammlung einladen zu können, wenn der Verwalter das pflichtwidrig unterlässt (§ 24 Abs. 3 WEG). Dann sind Ihre Beschlüsse insoweit sicher.
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