BGH entscheidet: Keine Extra-Wurst für Zweier-Gemeinschaft!
Stellen Sie sich vor, Sie sind Mitglied einer aus 2 Eigentümern bestehenden Eigentümergemeinschaft. Gegen wen würden Sie dann Ihre Zahlungsansprüche richten, gegen Ihren Miteigentümer oder die Gemeinschaft als solche? Viele Wohnungseigentümer würden diese Ansprüche mit Sicherheit, quasi auf dem kurzen Dienstweg, gegenüber ihrem Miteigentümer geltend machen. Was aber auf den ersten Blick einfacher erscheint, ist dennoch rechtlich nicht richtig. Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass Zweier-Gemeinschaften wohnungseigentumsrechtlich keinen Sonderstatus genießen. Daher müssen Sie Ihre Zahlungsansprüche auch in einer Zweiergemeinschaft von Ihrer Eigentümergemeinschaft verlangen. (Urteil v. 07.05.21, Az. V ZR 254/19).
Eigentümerin verlangte verauslagte Kosten von Miteigentümer
Im entschiedenen Fall ging es um eine verwalterlose, aus zwei Mitgliedern bestehende Eigentümergemeinschaft. Die beiden Miteigentümer waren zerstritten. In der Gemeinschaft wurde nach dem Kopfstimmrecht abgestimmt.
Eine Eigentümerin hatte in den Jahren 2017 und 2018 Zahlungen für die Gemeinschaft verauslagt. Unter anderem ging es um Kosten für Heizöl für die im Gemeinschaftseigentum stehende Heizungsanlage, Versicherungsprämien, etc. Die zugrunde liegenden Verträge mit Versorgern, Handwerkern, Versicherern etc. hatte die Eigentümerin selbst im eigenen Namen, und nicht im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen. Sie verlangte nun die anteilige Erstattung dieser Kosten von ihrem Miteigentümer. Da dieser sich weigerte zu zahlen, erhob die Eigentümerin Klage. Die Angelegenheit ging bis zum BGH.
Eigentümer hat keinen Zahlungsanspruch gegen den Miteigentümer
Die klagende Eigentümerin verlor den Prozess. Auch innerhalb einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft, in der nach dem Kopfstimmrecht abgestimmt wird und ein Verwalter nicht bestellt ist, gelten keine Sonderregelungen. Daher muss ein Wohnungseigentümer, der die Erstattung der von ihm verauslagter Beträge verlangt, die Gemeinschaft in Anspruch nehmen. Ein direkter Anspruch gegen den Miteigentümer besteht nicht.
Hierbei sieht es der BGH als unerheblich an, ob es um eigene Vertragsverbindlichkeiten der Gemeinschaft geht oder ob ein Wohnungseigentümer selbst Verträge mit Dritten abgeschlossen hat, die der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.
Fazit: Diese Entscheidung macht nochmals deutlich: Auch eine aus zwei Eigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft besteht rechtlich aus drei Personen. Neben den beiden Eigentümern gibt es die Eigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband. Haben Sie Zahlungsansprüche wegen des Gemeinschaftseigentums, müssen Sie diese gegen Ihre Eigentümergemeinschaft richten. Sind die Ansprüche streitig, müssen Sie die Gemeinschaft verklagen. Wenn Sie Ihren Miteigentümer verklagen, verklagen Sie den Falschen und verlieren den Prozess, auch wenn Sie in der Sache Recht haben.
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