Jahresabrechnung – Beschluss über eine reine Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung ist nichtig!

Ihre Jahresabrechnung ist ein umfangreiches und oft kompliziertes Rechenwerk, in das sich schnell Fehler einschleichen. Die meisten Fehler machen Ihre Abrechnung anfechtbar. Nach dem neuen WEG gilt das zumindest dann, wenn sie sich auf Ihre aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung bzw. Ihr Guthaben auswirken. Es gibt aber auch Fehler, die zur Nichtigkeit Ihrer Abrechnung führen. Das ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt/Main der Fall, wenn diese lediglich die tatsächlichen Hausgeldzahlungen und nicht die Soll-Zahlungen berücksichtigt (Urteil v. 29.10.20, Az. 2-13 S 57/19).

Jahresabrechnung enthielt nur tatsächlich gezahlte Hausgelder

Im entschiedenen Fall ging es um die Genehmigung von Jahreseinzelabrechnungen. Die Einzelabrechnungen enthielten als Ergebnis ein “Guthaben/Fehlbetrag”, der sich aus der Summe der im Abrechnungszeitraum angefallenen tatsächlichen Ausgaben und der tatsächlich geleisteten Zahlungen errechneten. Diese Abrechnungen hatten die Eigentümer per mehrheitlichen Beschluss genehmigt.

Einige Eigentümer waren hiermit nicht einverstanden. Sie waren der Ansicht, der Abrechnung hätten nicht die tatsächlich geleisteten Hausgeldzahlungen, sondern die Soll-Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan zugrunde gelegt werden müssen. Sie erhoben daher Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss.

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WEG: Kein doppelte Beschlussfassung über ein Beschlussthema

Das Gericht entschied zugunsten der klagenden Eigentümer. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist bezüglich der Einzelabrechnungen nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig. Der Gemeinschaft fehlte es an der erforderlichen Beschlusskompetenz, das heißt, sie war durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht dazu legitimiert, einen solchen Beschluss zu fassen. Das WEG legitimiert eine Eigentümergemeinschaft bezüglich der Einzelabrechnung nur zu einer Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze. Das ist die Differenz zwischen den Ist-Ausgaben und den laut Wirtschaftsplan zu leisteten Vorauszahlungen. Nur über diese Abrechnungsspitze kann durch die Beschlussfassung eine Schuld begründet werden.

Die von den Eigentümern zu leistenden Hausgeldvorschüsse finden ihre Rechtsgrundlage im jeweiligen Wirtschaftsplan. Werden in der Jahresabrechnung nur die tatsächlich geleisteten Hausgeldzahlungen angesetzt, würde über die nicht geleisteten Vorschüsse erneut abgestimmt und damit eine neue Schuldgrundlage begründet. Genau das ist aber nach dem WEG nicht möglich. Die Abrechnung ist daher aufgrund der fehlenden Beschlusskompetenz nichtig.

Fazit: Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Verwalter in Ihren Jahreseinzelabrechnungen bei den Hausgeldvorschüssen nur die Soll-Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan ansetzt. Anderenfalls würden Sie eine bereits beschlossene Zahlungspflicht neu begründen. Eine solche Beschlussfassung ist, nach dem WEG nicht möglich und führt zu Nichtigkeit Ihrer Jahresabrechnung. Hat ein Wohnungseigentümer seine Hausgeldvorschüsse im Abrechnungsjahr nicht geleistet, müssen Sie das in einer separaten Klage geltend machen.

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