Unberechtigte Mietminderung berechtigt Vermieter zur Kündigung
Wenn Ihr Mieter trotz einer unsicheren Rechtslage die Miete mindert und tatsächlich kein Minderungsgrund vorliegt, sind Sie als Vermieter zur Kündigung berechtigt. Das stellte das Landgericht Berlin im März 2020 klar. Wenn ein Vermieter in einem solchen Fall eine ordentliche Kündigung erklärt hat, rettet den Mieter ein Ausgleich des Mietrückstands nichts, denn § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB ist auf eine ordentliche Kündigung nicht anwendbar. § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB sieht lediglich vor, dass ein fristgemäßer Ausgleich eines Mietrückstands zur Unwirksamkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung führt.
Der Fall
Ein Mieter hatte zunächst die Miete wegen angeblicher Belastung durch eine Baustelle in der Nachbarschaft gemindert. Nachdem der Vermieter den Mieter auf Ausgleich des erheblichen Mietrückstandes verklagt hatte, konnte der Mieter vor Gericht keinen Mietmangel nachweisen. Der Mieter zahlte die ausstehende Miete dennoch nicht. Aus diesem Grund hatte der Vermieter das Mietverhältnis dann ordentlich gekündigt und auf Räumung geklagt. Nun zahlte der Mieter den Mietrückstand innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB nach und meinte die Mietwohnung nicht räumen zu müssen.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Berlin entschied jedoch zu Gunsten des Vermieters das der Mieter zur Räumung verpflichtet war. Da der Mieter die Miete gemindert hatte ohne hinreichende Gewissheit über sein Recht zur Mietminderung zu haben, hatte er seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. Denn der Mieter konnte vor Gericht sein Recht zur Minderung nicht beweisen. Der Vermieter war deshalb zur Kündigung berechtigt, weil der Mieter unberechtigt einen erheblichen Mietrückstand aufgebaut hatte. Der Mieter hätte seine Mietzahlungen unter den Vorbehalt einer Rückforderung stellen sollen und selbst eine gerichtliche Klärung seiner Minderungsansprüche einleiten sollen. Das Gericht stellte klar, dass 569 Abs. 3 Satz 1 BGB auf ordentliche Kündigungen nicht anwendbar ist. Da § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB nur für außerordentliche fristlose Kündigungen gilt, konnte der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände nicht zur Unwirksamkeit der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung führen (LG Berlin, Urteil v. 03.03.20, Az. 67 S 212/19).
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