Das ABC der Dachformen: Wichtige Tipps für Investoren (2/5)
Die Inflationsrate liegt derzeit bei deutlich über 2%. Da liegt es nahe, sich auch jetzt wieder intensiv mit einem Immobilien-Investment zu beschäftigen. Natürlich erfordert das einiges an Vermögen und Planung. Eins der teuersten Gewerke an Ihrer Immobilie ist das Dach. Deshalb sollten Sie schon beim Kauf, aber auch bei der Sanierung, Aufstockung etc. die Basics über die verschiedenen Dachformen kennen – denn hier gibt es große Unterschiede bei Preis und Haltbarkeit. Dafür stellen wir Ihnen in unserer Serie die Pros und Kontras der Dachformen vor.
Heute starten wir mitten ins Geschehen mit der ersten Dachform, dem Flachdach. Seit Bauhaus ist das Flachdach ein echter Klassiker der modernen Architektur. Es bringt neben seiner Ästhetik viele Vorteile, aber auch einige Nachteile mit sich.
- Wie lange hält das Dach? Wie lang die Lebensdauer Ihres Flachdachs ist, das kommt mit auf das Baujahr, den Standort und die Konstruktion an. In der Regel liegt sie zwischen lediglich 20 und bis zu 40 Jahren. Entscheidende Einflüsse: Wie viel Sonne/Vegetation ist Ihr Dach ausgesetzt? Wie gut ist das Abwassersystem konstruiert? Wie gut ist es abgedichtet, gerade in den Kanten? Besteht es aus Holz oder aus Stahlbeton? Insgesamt muss ein Flachdach regelmäßig gewartet werden, der Abfluss jederzeit freigehalten werden – das erhöht die Lebensdauer.
- Wieviel kostet eine Sanierung? Zwar benötigt das Flachdach Pflege und Wartung, doch dafür ist eine Sanierung auch deutlich billiger als etwa bei einem Satteldach mit Unterkonstruktion. Die sachgemäße Flachdachsanierung kostet ab 120 €/m², bis hin zu 250 €/m². Dies beinhaltet Abbruch und Entsorgung alter Dachbeläge, Wärmedämmung und Abdichtung sowie Handwerker- und Materialkosten. Zum Vergleich: Die Sanierung eines Satteldachs inklusive Dachstuhl kostet eher 300-350 € pro Quadratmeter – und die Fläche ist hier bedeutend größer aufgrund der Schrägen!
- Wieviel Wohnfläche bietet das Dach? Als Wohnfläche zählt ein Raum ab 1 m Deckenhöhe (zu 50% anzurechnen). Ab 2 m Deckenhöhe gilt er zu 100 % als Wohnfläche. Bei einem Flachdach ist die gesamte Grundfläche des Dachgeschosses auch als Wohnfläche möglich, ohne Abzüge. Somit bringt die Dachgeschosswohnung unter dem Flachdach bei gleicher Ausstattung die meiste Miete ein.
- Kann ich aufstocken? Eine Aufstockung erlaubt mit relativ gerungen Baukosten und ohne Grundstückskosten die Schaffung neuer Mietflächen. Sofern die Statik des Hauses überhaupt eine Aufstockung hergibt, bietet ein Flachdach dafür ideale Bedingungen. Auf Wunsch entsteht dabei sogar ein attraktives Penthouse mit großer oder gar umlaufender Terrasse. Als Dach hat es in der Regel eine minimale Neigung von 3 bis 5°, die dann ausgeglichen werden muss. Danach ist es aber oft sogar möglich, die bisherige Dachfläche als Geschossdecke zu nutzen – ein deutlicher Kostenvorteil! Dann ist die Flachdachaufstockung die günstigste Möglichkeit überhaupt.
- Weitere Aspekte: Zwar sind Dachgauben an einem Flachdach nicht möglich. Doch wenn es Ihnen um mehr Licht geht, können Sie prüfen, ob es möglich ist, Oberlichter einzusetzen. Eine Dachbegrünung ist hervorragend möglich (bei entsprechender Traglast), eine Dachterrasse ebenso. Eine Solaranlage muss auf dem Flachdach meist schräg aufgestellt werden und nicht direkt auf der Dachfläche montiert. Dafür können Sie diese aber in die beste Himmelsrichtung ausrichten.
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