Verwaltervertrag: Pauschale jährliche Erhöhung um 4% ist nichtig!
In Ihrem Verwaltervertrag vereinbaren Sie selbstverständlich die Vergütung Ihres Verwalters. Das ist ein Punkt, den Ihr Vertrag auf jeden Fall regeln muss. Viele Verwalterverträge enthalten auch Klauseln, die von vorneherein die Erhöhung der Verwaltervergütung regeln. Sieht eine solche Erhöhungsklausel eine pauschale, jährliche Erhöhung um 4% vor, ist das nicht zulässig. Eine solche Klausel benachteiligt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verbraucher angehören, unangemessen und ist daher unwirksam (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 24.06.21, Az. 2-13 S 35/20).
Verwaltervertrag enthielt jährliche Erhöhung der Vergütung um 4%
Im entschiedenen Fall ging es um eine Klausel im Verwaltervertrag, nach der sich das Verwalterentgelt jährlich zum 1. November um 4 % erhöht. Im November 2003 wurde die Bestellung der Verwalterin für den Zeitraum vom 01.11.03 bis 31.10.08. verlängert. Der Beschluss regelte auch, dass sich “entgegen der vertraglichen Vereinbarung während des Bestellungszeitraums” die Verwaltervergütung nicht erhöht. In den späteren Bestellungsbeschlüssen von 2008 und 2013 findet sich der Zusatz “die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag”. Die Eigentümergemeinschaft und die Verwalterin streiten nun um die Frage, ob die Erhöhung der Vergütung für den Zeitraum 2016 bis 2018 berechtigt war.
Jährliche Erhöhung um 4% ist eine unangemessene Benachteiligung
Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Die Verwalterin muss die Entnahmen der erhöhten Verwaltervergütung für den eingeklagten Zeitraum zurückzahlen, da diese ohne rechtlichen Grund erfolgt waren. Das Gericht hatte bereits erhebliche Bedenken daran, ob der ursprünglich geschlossene Verwaltervertrag, der eine jährliche Vergütungserhöhung vorsah, noch als Rechtsgrundlage für die Entnahme nach der Verlängerung herangezogen werden konnte. Letztlich musste das aber nicht entschieden werden, da die Klausel zur Vergütungserhöhung nichtig war. Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich um einen so genannten Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB). auf solche Verträge findet § 307 BGB Anwendung. Nach diesem Paragraphen sind Klauseln, die eine Vertragspartei unangemessen benachteiligen unwirksam.
Die vereinbarte Preisanpassungsklausel, bindet die Gemeinschaft für die gesamte Vertragsdauer. Das ist in Verwalterverträgen nur zulässig, wenn sichergestellt ist, dass sie dem Verwender keine Möglichkeit eröffnet, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen. Das war hier aber nicht der Fall. Durch die Klausel im Verwaltervertrag wurde die Verwaltervergütung jährlich um 4 % erhöht, ohne dass sicher gestellt ist, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen bei dem Verwalter eintreten. In dem hier maßgeblichen Zeitraum von 2016 bis 2018 betrug die Preissteigerung nicht jährlich 4 %. Vielmehr lag die Inflationsrate im Jahr 2016 bei 0,5% und ist bis 2018 auf lediglich 1,8 % angestiegen (www.de.statista.com). Die im Vertrag enthaltene Preissteigerung von 4 % ist also mehr als doppelt so hoch. Die Erhöhung benachteiligt daher die Gemeinschaft unangemessen und ist daher nichtig.
Fazit: Dieses Urteil zeigt wieder einmal: Die Aufnahme einer Erhöhungsklausel in den Verwaltervertrag ist schwierig. Es besteht bei einer solchen Klausel die Gefahr, dass sie Ihre Gemeinschaft unangemessen benachteiligt und damit nichtig ist. Besser ist es, wenn Sie über die Erhöhung der Verwalterpauschale zusammen mit der Verlängerung des Verwaltervertrages neu beschließen.
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