Ihre Gemeinschaft möchte einen Vergleich beschließen – achten Sie auf die Bestimmtheit des Beschlusses
Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind nicht nur unangenehm, sondern auch nervenaufreibend. Daher ist es durchaus nachvollziehbar, wenn Sie nicht jeden Streit bis zum bitteren Ende ausfechten, sondern vorzeitig durch einen Vergleich beenden wollen – auch wenn Sie dann vielleicht auf einen Teil Ihrer Forderungen verzichten. Wenn Ihre Gemeinschaft einen solchen Vergleich schließen möchte, achten Sie bei der Beschlussfassung unbedingt darauf, dass der Vergleich ausreichend bestimmt ist. Anderenfalls ist der Beschluss nämlich anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.06.21, Az. 2-13 S 13/21).
Beschlussgegenstand: Konkrete Forderungen blieben unklar
Im entschiedenen Fall stritt eine Eigentümergemeinschaft mit ihrer Hausverwaltung über verjährte Hausgeldforderung. Um den Streit einvernehmlich zu beenden, wurde auf der Eigentümerversammlung der folgende Beschluss gefasst: “Die Hausverwaltung verpflichtet sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist zur Zahlung einer Summe von 3.000 €. Sämtliche vermeintlich verjährte Hausgeldforderungen sind damit abgegolten.”
Ein Wohnungseigentümer war mit diesem Vergleich nicht einverstanden, da er ihn für zu unbestimmt hielt. Er erhob daher Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Forderungsverzicht erfordert sorgfältige Beschlussvorbereitung
Das Landgericht gab dem Eigentümer recht, der Beschluss war in der Tat zu unbestimmt. Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft müssen objektiv aus sich heraus verständlich sein. Auf die Vorstellungen der Eigentümer kommt es nicht an. Bei dem gefassten Beschluss bleibt völlig offen, welche Forderungen genau Gegenstand des Vergleichs sein sollen. Auch zeigt der Vergleich in keiner Weise, worauf er sich bezieht, auf offene Hausgeldzahlungen oder auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter.
Vor allem war der Beschluss aber nicht ordnungsgemäß vorbereitet worden und entsprach daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn nämlich eine Eigentümergemeinschaft auf eine bestehende und durchsetzbare Forderung verzichtet, muss diese Entscheidung auf einer hinreichend gesicherten Tatsachengrundlage erfolgen. Bei einem Vergleich muss den Eigentümern daher klar sein, welche Forderungen von diesem umfasst sind und welche Prozessrisiken bei einer gerichtlichen Durchsetzung ohne Vergleich bestehen. Bereits hieran fehlt es aber, denn die exakte Höhe der Forderungen war nie ermittelt worden.
Fazit: Wie jeder Beschuss muss auch ein Beschluss über einen Vergleich hinreichend bestimmt sein. Das ist nur dann der Fall, wenn auch einem außenstehenden Dritten klar ist, was genau beschlossen wird. Geht es um einen Forderungsverzicht, müssen die Forderungen, auf die verzichtet werden sollen, nicht nur genau im Vergleich aufgelistet und bezeichnet werden. Diese müssen den Eigentümer auch zusammen mit der Versammlung zur Eigentümerversammlung übersendet werden, damit sie sich auf die Beschlussfassung vorbereiten können.
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