Sanierung des Gemeinschaftseigentums: Kostentragung durch einzelnen Eigentümer
Wenn Ihre Wohnungseigentumsanlage in die Jahre gekommen ist, werden früher oder später kostenintensive Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum fällig. Normalerweise werden diese Kosten von der Gemeinschaft getragen. Es ist aber durchaus möglich, dass Ihre Teilungserklärung eine Regelung enthält, nach der Sie als einzelner Eigentümer diese Kosten zu tragen haben. Dann sollten Sie diese Regelung einer genauen Prüfung unterziehen. Die Bestimmung, ein Sonder- oder Teileigentümer habe die in seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör auf eigene Kosten in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, umfasst nämlich nicht die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (LG Köln, Urteil v. 12.11.2020, Az. 29 S 25/20).
Streit wegen Kosten der Sanierung der gemeinschaftlichen Tiefgarage
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 42 Wohneinheiten und einer Teileigentumseinheit besteht. Zur dieser gehören die Tiefgarage, die Einkaufspassage im Erdgeschoss und weitere Räume. Die Tiefgarage ist sanierungsbedürftig.
In der im März stattfindenden Eigentümerversammlung wurde der Beschluss gefasst, Ingenieurbüros mit der Erstellung eines Sanierungskonzepts für die Tiefgarage zu beauftragen. Die Kosten dieser Beauftragungen sollten alle Miteigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile tragen. Mit dieser Beschlussfassung waren 2 Eigentümer nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage. Sie begründeten ihre Klage damit, dass wegen einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung allein der Eigentümer der Teileigentumseinheit die Kosten zu tragen hatte. Die fragliche Regelung lautete: “Der Raumeigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör auf eigene Kosten in ordnungsgemäßem Zustand zu halten.”
Regelung über Kostenzuweisung war nicht eindeutig
Das Gericht gab den klagenden Eigentümern teilweise Recht. Hinsichtlich der Pflicht zur Kostentragung musste zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Soweit das Sondereigentum betroffen war, bestand keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, die Kosten allen Eigentümern gemeinschaftlich aufzuerlegen. Denn die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums trifft allein den Sondereigentümer. Soweit also das Sanierungskonzept Bauteile betraf, die dem Sondereigentum zuzuordnen war, musste daher tatsächlich der Eigentümer der Teileigentumseinheit diese Kosten tragen. Das betraf die Maßnahmen zur Sanierung der technischen Gebäudeausstattung (Beleuchtung, Sprinkleranlage, Brandschutz) sowie die Instandsetzung der Oberflächen in der Tiefgarage.
Soweit es aber um die Planung der Sanierung des Gemeinschaftseigentums ging, war der Beschluss nicht zu beanstanden. Daher konnten die Eigentümer beschließen, dass alle Eigentümer diese Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben. Auch der Regelung der Teilungserklärung war insoweit nichts anderes zu entnehmen, auch wenn diese die Instandsetzungskosten des Sondereigentums mit allen Bestandteilen dem einzelnen Eigentümer zuschrieb. Der Begriff mit “allen Bestandteilen” kann nach Auffassung des Gerichts nicht eindeutig so verstanden werden, dass damit das Gemeinschaftseigentum gemeint ist. Insoweit hätte es einer ausdrücklichen Zuweisung bedurft.
Fazit: Ihre Teilungserklärung kann durchaus Regelungen enthalten die von der gesetzlichen Regelung zur Kostenverteilung abweichen. Das setzt aber voraus, dass es sich um klare und eindeutige Regelungen handelt. Die hier in der Teilungserklärung gewählte Formulierung erfüllt diesen Anspruch nicht. Daher konnten die Kosten der Sanierung der tragenden Wände und Stützen im Bereich der Tiefgarage auf alle Eigentümer verteilt werden.
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