Schließung wegen Corona-Pandemie rechtfertigt 25% Mietminderung
Wird wegen der Corona-Pandemie eine Schließung eines Geschäfts angeordnet, liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, die eine Reduzierung der Miete um 25% rechtfertigt. Dies stellte das Landgericht Itzehoe im Juli 2021 klar.
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten über die Berechtigung des Mieters, wegen einer durch die Corona-Pandemie angeordneten Schließung die Miete um 25% mindern zu dürfen. Der Mieter betrieb in den gemieteten Gewerberäumen eine Gaststätte. Im Mietvertrag war Folgendes geregelt:
§ 1 Ziff. 7. Behördliche Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen, die auf den persönlichen oder besonderen betrieblichen Verhältnissen des Mieters oder seines Gewerbebetriebs beruhen, sind vom Mieter auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko zu beantragen bzw. erfüllen. Dies gilt auch dann, wenn diese an den Vermieter gerichtet sind. In diesem Fall hat der Mieter den Vermieter im Innenverhältnis freizustellen. Der Vermieter übernimmt insoweit keine Haftung dafür, dass diese behördlichen Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen erteilt werden bzw. während der Dauer des Mietverhältnisses fortbestehen.
Aufgrund des sich verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (Corona-Pandemie) erließ die Landesregierung eine Landesverordnung, gemäß deren Gaststätten i.S.d. § 1 des Gaststättengesetzes zu schließen waren. Gemäß § 3 Abs. 2 dieser Verordnung war nur der Außerhausverkauf unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Mit Schreiben vom 30.03.2020 stundete der Vermieter die Mieten für die Monate April und Mai 2020. Der Mieter vertrat jedoch die Auffassung, dass er aufgrund der angeordneten Schließung von Gaststätten für die zweite Hälfte des Monats März 2020 sowie den Monat April 2020 von seiner Mietzahlungspflicht befreit sei.
Das Landgericht Itzehoe entschied, dass der Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung hatte, soweit ihm unter Berücksichtigung der Umstände, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden konnte. Dies, weil sich die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden waren, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hatten. Das Gericht nahm an, dass die Vertragsparteien den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung der Umstände durch die pandemiebedingte Schließungsanordnung vorhergesehen hätten. Maßgebend war, so das Gericht, was redliche Vertragsparteien in diesem Fall vereinbart hätten. Hätten die Parteien vorhergesehen, dass der Gaststättenbetrieb für längere Zeiträume durch behördliche Anordnung allgemein untersagt werden würde, hätte sie den Mietvertrag nicht ohne eine Möglichkeit einer Mietreduzierung für derartige Ereignisse abgeschlossen, so das LG Itzehoe.
Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Mieter staatliche Hilfeleistungen erhalten hatte und diese sich anteilig reduziert hätten, sofern er keine Mietaufwendungen gehabt hätte. Dies zugrunde gelegt ging das Gericht davon aus, dass die Parteien, hätten sie den Vertrag unter Berücksichtigung des Risikos einer pandemiebedingten Betriebsschließung abgeschlossen, für den betreffenden Zeitraum eine reduzierte Miete vereinbart hätten. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen legte das Gericht hier unter Berücksichtigung des mutmaßlichen Willens der Parteien eine Reduzierung der Mietzahlung von 25% zugrunde (LG Itzehoe, Urteil v. 30.07.21, Az. 9 S 97/20).
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