Wohnung geerbt – schneller Einzug spart Erbschaftssteuern!
Wenn Sie eine Eigentumswohnung erben, stellt sich für Sie vielleicht die Frage, was Sie damit machen: Selbst einziehen, vermieten oder doch zuerst sanieren? Hierzu sollten Sie wissen, dass Sie die Wohnung Ihrer Eltern dann erbschaftsteuerfrei erhalten, wenn Sie diese unverzüglich beziehen (§ 13 Abs.1 Nr. 4c Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz). Dann stellt sich für Sie aber schon die nächste Frage: Was heißt denn unverzüglich und welche Umstände dürfen den Einzug verzögern, ohne dass die Steuerbefreiung entfällt? Diese Frage hat das Finanzgericht Düsseldorf nun beantwortet (Urteil v. 10.03.21, Az. 4 K 2245/19 Erb).
Einzug erfolgte erst 18 Monate nach dem Erbfall
Im entschiedenen Fall hatte eine Mutter, die im Juli 2016 verstorben war, ihrer Tochter ihre Eigentumswohnung vererbt. Die Tochter hatte die Absicht, in die Wohnung einzuziehen. Allerdings war die Wohnung stark renovierungsbedürftig und sollte daher vor dem Einzug renoviert werden.
Die Tochter beauftragte zunächst eine Privatperson damit, die Wohnung leerzuräumen. Da diese nur am Wochenende Zeit hatte, zogen sich die Räumarbeiten bis Anfang 2017 hin. Es folgten Planungen mit den Handwerkern. Aufgrund von Handwerkermangel erfolgte die Beauftragung mit zeitlicher Verzögerung. Erst Ende 2017 wurde eine neue Küche eingebaut. Schließlich zog die Tochter Anfang 2018 in die Wohnung ein. Das Finanzamt verlangte von der Tochter Erbschaftssteuer mit der Begründung, da der Einzug erst 18 Monate nach dem Erbfall erfolgt sei, gelte er nicht mehr als unverzüglich im Sinne des Gesetzes.
Verzögerungen lagen im Einflussbereich der Erbin
Das Gericht gab dem Finanzamt recht. Da der verzögerte Einzug im Einflussbereich der Erbin lag, war sie nicht unverzüglich im Sinne des Gesetzes eingezogen. Der erhebliche Renovierungs- und Instandhaltungsrückstand der Wohnung war ihr spätestens nach dem Erbfall bekannt. Daher hätte sie ein Fachunternehmen mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragen müssen und dann auch die Handwerker früher beauftragen können. Auch die Küche hatte sie einfach zu spät bestellt.
Fazit: Das Urteil zeigt, dass Sie sich beeilen müssen, wenn Sie als Erbe der Eigentumswohnung Ihrer Eltern in den Genuss der Steuerbefreiung kommen wollen. Verzichten Sie lieber auf private Hilfe und beauftragen Sie ein Fachunternehmen mit dem Leerräumung der Wohnung. Wenn Sie Probleme mit der Beauftragung von Handwerkern bekommen, dokumentieren Sie den Grund für die Verzögerungen sorgfältig. Denn nur wenn Sie nachweisen können, dass die Verzögerungen Ihnen nicht angelastet werden können, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen Übrigens hat der Bundesfinanzhof in einem vergleichbaren Fall bereits eine Zeitspanne von 6 Monaten zwischen Erbfall und Einzug als nicht mehr unverzüglich eingestuft (Urteil v. 28.05.19, Az. II R 37/16).
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