Vermieter kann nicht einseitig neue Miete bestimmen
Wenn ein Vermieter in einem Mieterhöhungsschreiben mitteilt, dass er einseitig die zukünftige Miete gestalten und erhöhen kann, so kommt hierdurch keine einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Mieter zustande. Dies stellte das Landgericht München I im Februar 2021 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Mit Schreiben vom 15.05.2013 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten 2012 ab. Gleichzeitig erklärte er in diesem Schreiben Folgendes:
„Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie Reparaturen und Anschaffungen haben auch meine Kosten erheblich gesteigert. Zukünftig werden sich diese Ausgaben bestimmt nochmals erhöhen, sodass eine Mietzinserhöhung unumgänglich ist.
Ab 01.07.2013 ergeben sich somit folgende Beträge:
Nettomiete Euro 1.130,–
Abschlagszahlung für Nebenkosten Euro 250,–
Bruttomiete Euro 1.380,–
Ich hoffe auf Ihr Verständnis, grüße Sie beide ganz herzlich und wünsche weiterhin alles Gute“.
Der Mieter machte geltend, dass der Vermieter bisher eine unveränderte Miete bis 30.06.2014 zugesichert hätte. Der Vermieter reichte Klage ein.
Das LG München I entschied, dass kein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gemäß § 558 a Abs. 1 BGB vorlag. Nach der gesetzlich nicht abdingbaren Vorschrift ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann gem. § 558 a Abs. 2 BGB u. a. Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von 3 Vergleichswohnungen genügt. Diese gesetzliche Begründungspflicht für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat den Zweck, den Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben und während der Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 1 BGB entscheiden zu können, ob er seine Zustimmung erteilt oder nicht. Das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen des Vermieters war formell unwirksam, da der Vermieter dem Mieter keine auf § 558 Abs. 2 BGB gestützte Begründung lieferte.
Eine Erhöhung der Miete war aber auch nicht durch einvernehmliche Vertragsänderung nach § 557 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Zwar kann ein Mieter grundsätzlich ein formunwirksames Mieterhöhungsverlangen auch durch konkludente Zustimmungserklärung (etwa durch einmalige Zahlung der erhöhten Miete) annehmen, dies setzt aber regelmäßig voraus, dass das nach § 558 a BGB unwirksame Erhöhungsverlangen in ein Angebot auf einvernehmliche Vertragsänderung umgedeutet werden kann. Dies war im entschiedenen Rechtsstreit nicht möglich (LG München I, Urteil v. 03.02.21, Az. 14 S 11480/20).
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