Verwalter: Umwandlung von Einzelfirma in GmbH schadet nicht!
Immer mehr Verwalter entscheiden sich dazu, ihr Einzelunternehmen zu einer GmbH umzuwandeln. Denn eine solche Umwandlung bietet neben steuerlichen Vorteilen auch eine Absicherung im Haftungsfall. Doch welche Konsequenzen hat es für Ihre Eigentümergemeinschaft, wenn Ihr Verwalter plötzlich zur GmbH wird? Können Sie in einem solchen Fall den bestehenden Verwaltervertrag einfach verlängern? Oder handelt es sich wegen der Umwandlung um eine Neubestellung, so dass Sie Alternativangebote für Ihre Beschlussfassung benötigen? Diese Frage hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden: Wandelt ein Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH um, gehen Verwalterbestellung und -vertrag in der Regel auf die GmbH über, so dass Sie keine Alternativangebote für die Wiederwahl benötigen (BGH, Urteil v. 02.07.21, Az. V ZR 201/20).
Einzelkaufmännisches Unternehmen wurde zu GmbH
Im entschiedenen Fall ging es um die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese war als im Handelsregister eingetragene Einzelkauffrau bis Juni 2018 als Verwalterin bestellt. Im August 2017 wandelte sie ihr einzelkaufmännisches Unternehmen in eine GmbH um und wurde deren Geschäftsführerin.
Auf ihrer Eigentümerversammlung im Mai 2018 beschlossen die Eigentümer, den Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der GmbH bis Juni 2021 zu verlängern. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden. Er war der Ansicht, der Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich um eine Neubestellung des Verwalters gehandelt habe, für die Alternativangebote hätten eingeholt werden müssen. Die Sache ging bis zum BGH.
Verwaltertätigkeit ist keine höchstpersönliche Pflicht
Der BGH wies die Klage ab. Der angefochtene Beschluss war keine Neubestellung, sondern die Wiederwahl des amtierenden Verwalters, für die eine Vorlage von Alternativangebote nicht erforderlich ist. Der BGH entschied, dass bei der Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft wie einer GmbH Verwalteramt und -vertrag auf die Gesellschaft übergehen. Zwar sind von einem solchen Übergang höchstpersönliche Rechte und Pflichten ausgenommen. Das Verwalteramt und der Verwaltervertrag sind aber nach dem BGH in der Regel nicht als höchstpersönliche Rechtsverhältnisse anzusehen – und zwar auch dann nicht, wenn eine natürliche Person mit den Aufgaben des Verwalters betraut ist.
Natürlich ist die sachgerechte Erfüllung der Verwalterpflichten für die Wohnungseigentümer von erheblicher Bedeutung. Den Eigentümern kommt es ja primär darauf an, einen fachkundigen Verwalter zu bestellen, dem sie zutrauen, seine Aufgaben ordnungsgemäß wahrzunehmen. Dieses Vertrauen ist aber auf die Leistungsfähigkeit und Kompetenz des vom Verwalter geführten Geschäftsbetriebes gerichtet und nicht auf die Person des Inhabers.
Außerdem sind die Eigentümer nicht schutzlos, wenn es durch die Umwandlung zu einem personellen Wechsel kommt, der eine Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar macht. Denn Sie können nach dem neuen WEG den Verwalter jederzeit auch ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).
Fazit: Jetzt wissen Sie: Wird Ihr Verwalter, der bislang als Einzelkaufmann tätig war, zur GmbH, hat das für Sie im Wesentlichen keine Konsequenzen, denn Verwalteramt und -vertrag gehen dann auf die neue GmbH über. Das gilt im Übrigen auch dann, wenn eine andere Person als der bisher für sie tätige Verwalter zum Geschäftsführer bestellt wird. Sind Sie dann mit der Arbeit Ihres “neuen” Verwalters nicht zufrieden, können Sie ihn abberufen. Sind Sie aber weiterhin zufrieden und möchten den Verwaltervertrag sogar verlängern, benötigen Sie für Ihre Beschlussfassung keine Alternativangebote, da es sich um eine Wiederwahl handelt.
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