Parteivereinbarung bestimmt Wohnfläche
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind grundsätzlich auch individuelle Mietvertragsvereinbarungen ausschlaggebend. Auch Keller mit schlechter Beleuchtung, die nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben, können mit einbezogen werden. Dies gilt, so lange die tatsächliche Wohnfläche nicht durch behördliche Nutzungsverbote beschränkt wurde, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2021 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung auf monatlich 1.807 € sowie Nachzahlung von Betriebskosten. Gemäß dem Mietvertrag wurden Zimmer im Erd-, Unter- und Zwischengeschoss vermietet. Die Größe sollte „ca. 180 m²“ betragen. 2010 wurden bei einer Mieterhöhung 177 m² Wohnfläche zu Grunde gelegt. Die Nettomiete betrug seitdem 1.571 €. Dem neuen Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage von 177 m² stimmte der Mieter nicht zu. Der Mieter behauptete, die tatsächliche Wohnfläche betrage ohne Keller lediglich 144,50 m² und verlangte Rückzahlung von 47.500 €.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied, dass die Flächen des Untergeschosses gemäß Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag als Wohnfläche anzurechnen seien. § 1des Vertrags sah vor, dass die gemieteten Räume in allen drei Geschossen „als Wohnräume“ vermietet wurden. Das gelte somit auch für die Räume im Keller. Parteien eines Mietvertrages dürfen in einem Mietvertrag auch die Anrechnung von Kellern mit schlechter Beleuchtung als Wohnfläche vorsehen. Das ist auch dann möglich, wenn dies laut der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht vorgesehen ist. Erst eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung kann dann eine Einschränkung der Wohnfläche herbeiführen. Da der Mieter die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und genutzt hatte, bestand kein Recht zur Minderung oder Anspruch auf Rückzahlung der Miete. Entscheidend sei die durch Mieter und Vermieter vereinbarte Wohnfläche. Bei einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ist eine Vereinbarung über die Wohnfläche nicht relevant (BGH, Beschluss v. 22.06.21, Az. VIII ZR 26/20).
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