Legionellenbefall ist ein Mietmangel
Wenn eine Trinkwasserversorgungsanlage von Legionellen befallen ist und der technische Maßnahmenwert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KbE/100 ml) überschritten wird, liegt ein Mietmangel vor. Ein Mangel liegt vor, so lange für den betroffenen Mieter wegen des Legionellenbefalls Gesundheitsgefahren bestehen. Dies stellte das Landgericht Berlin im Juni 2021 klar.
In einer Wohnanlage wurde nach Trinkwasseruntersuchungen im Zeitraum von 2014 bis 2017 ein Legionellenbefall von bis zu max. 3.700 kbE (koloniebildenden Einheiten/100 ml) festgestellt. Eine Gefährdungsanalyse führte zum Ergebnis, dass die Gefahr in den Wohnungen als hoch klassifiziert wurde. Für außerhalb der Wohnungen gelegene Leitungen wurde ein sehr hohes Risiko ermittelt. Verschiedene Mieter machten wegen dem Legionellenbefall Mietminderung geltend.
Zu Recht! Das LG Berlin stellte fest, dass eine Mietminderung von zunächst 10% gerechtfertigt war. Es kam nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hatte. Ausreichend für das Vorliegen eines Mangels war laut LG Berlin bereits eine nicht nur unerhebliche Gesundheitsgefahr. Dies führte zu einer Beeinträchtigung des Wohngebrauchs der Mieter. Es reichte entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof aus, dass eine latente Gesundheitsgefahr bestand (vgl. BGH, Urteil v. 15.03.06, Az. VIII ZR 74/05). Denn schon eine nicht als gering einzustufende Legionellenkonzentration bedeutet eine den Mietgebrauch beeinträchtigende Gesundheitsgefährdung. Für die Bewertung, ob ein Mangel vorliegt, ist somit keine akute Gesundheitsgefahr erforderlich. Eine latent bestehende Gefahr ist ausreichend (LG Berlin, Urteil v. 17.06.21, Az. 67 S 17/21).
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