BGH: Schwarzarbeit allein ist kein Baumangel
Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Eigentumswohnung gekauft und stellen fest, dass dort bauliche Maßnahmen in Schwarzarbeit durchgeführt wurden. Hat der Verkäufer Ihnen das verschwiegen, fühlen Sie sich natürlich übers Ohr gehauen. Dann stellt sich für Sie vielleicht die Frage, ob Sie nun Schadenersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels verlangen können. Hierzu hat der BGH entschieden. Schwarzarbeit allein stellt noch keinen Baumangel dar. Aus dem Einsatz von Schwarzarbeitern lässt sich nicht automatisch ableiten, dass die geforderten Bauleistungen mangelhaft erbracht wurden (Urteil v. 28.05.21, Az. V ZR 24/20).
Verkäufer hatte Schwarzarbeit verschwiegen
Im entschiedenen Fall ging es um ein Haus, das im Jahr 2012 verkauft worden war. Im notariellen Kaufvertrag war die Sachmängelhaftung ausgeschlossen worden. Als die Käuferin Umbauarbeiten vornehmen ließ, zeigten sich Mängel in der Abdichtung des Kellers und des Haussockels.
Die Käuferin ließ sich daraufhin vom Verkäufer alle Gewährleistungsansprüche abtreten, die dieser gegenüber der Baufirma hatte. Dann verklagte sie Verkäufer und die Erben der inzwischen verstorbenen Bauunternehmerin auf Schadensersatz. In erster Instanz gewann sie den Prozess. Das Kammergericht Berlin verurteilte den Verkäufer zu 35.000 € Schadensersatz, weil er die Käuferin arglistig getäuscht habe. Das Gericht war der Ansicht, der Verkäufer habe die Käuferin darüber informieren müssen, dass das Haus teilweise in Schwarzarbeit entstanden war. Damit wollte sich der Verkäufer allerdings nicht abfinden und zog vor den BGH.
BGH: Kein arglistiges Verschweigen eines Mangels
Der BGH gab dem Verkäufer Recht. Zwar wurde beim Bau gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen. Daraus lässt sich nach Ansicht des BGH aber nicht ableiten, ob die vereinbarten Leistungen in der vorgesehenen Art und Weise erbracht worden sind oder nicht. Erst Recht kann man daraus nicht schließen, dass der Bauherr von Baumängeln gewusst oder sie billigend hingenommen hat. Daher konnte die Käuferin allein aus der verschwiegenen Schwarzarbeit nicht herleiten, der Verkäufer habe sie arglistig getäuscht. Solange aber keine arglistige Täuschung vorliegt, gilt der vereinbarte Haftungsausschluss. Die Käuferin konnte daher keinen Schadensersatz verlangen.
Fazit: Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Allerdings bezieht sich dieser Haftungsausschluss nicht auf Mängel, die Ihnen der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Jetzt wissen Sie: Allein die Tatsache, dass an Ihrer Eigentumswohnung Arbeiten schwarz durchgeführt wurden, stellt noch keinen Mangel dar. Der Verkäufer muss Sie darüber also nicht aufklären. Stellen Sie Mängel fest, können Sie Schadenersatz nur dann verlangen, wenn der Verkäufer Ihnen diese verschwiegen hat, obwohl er davon gewusst hat bzw. davon hätte wissen müssen.
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