Abmahnung: Vermieter muss Kenntnis eines Mieters nachweisen
Bloßer Zugang einer Abmahnung eines Vermieters bedeutet nicht positive Kenntnisnahme durch den Mieter. Bestreitet der Mieter den Zugang oder die positive Kenntnisnahme der Abmahnung, ist dies durch den Vermieter zu beweisen. Dies stellte das Landgericht Berlin im September 2021 klar. Grundsätzlich ist lediglich von fahrlässigem Zuwiderhandeln gegen eine vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung auszugehen, es sei denn, der Vermieter beweist nicht nur den Zugang der Abmahnung, sondern auch deren positive Kenntnisnahme durch den Mieter.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Vermieters. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis gekündigt, weil der Vermieter mit der Miete regelmäßig im Rückstand war. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter Räumungsklage ein.
Die Entscheidung vor Gericht – Ohne Erfolg!
Das LG Berlin verneinte einen Räumungsanspruch des Vermieters, denn die Kündigung war unwirksam. Zwar stellen unpünktliche Mietzahlungen eine Pflichtverletzung eines Mieters dar und rechtfertigen eine Kündigung des Mietverhältnisses. Erforderlich ist aber stets eine erhebliche Pflichtverletzung. Die Anzahl und Dauer der Verspätungen der Mietzahlungen hatte aber kein Gewicht, wegen des seit über vierzehn Jahren bestehenden Mietverhältnisses. Zudem war dem Mieter nicht nachweislich eine wirksame Abmahnung zugegangen. Wenn zu Gunsten des Mieters von einem Zugang der Abmahnung, nicht jedoch von einer positiven Kenntnis des Mieters vom Inhalt auszugehen war, lag höchstens fahrlässiges Zuwiderhandeln des Mieters gegen die ausgesprochene Abmahnung vor. Eine derartige Pflichtverletzung ist erheblich weniger schwer als eine vorsätzliche und rechtfertigt weder eine fristlose noch eine fristgerechte Kündigung (LG Berlin, Beschluss v. 28.09.21, Az. 67 S 139/21).
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