Alles, was Sie für Ihr Investment wissen müssen: Laufende Kosten (1/2)
Immer wieder erreichen uns Fragen von unseren Lesern, die sich auf ganz grundlegende Themen beziehen. Deshalb haben wir beschlossen, Ihnen in den nächsten Wochen einmal ganz übersichtlich und einfach erklärt grundlegende Detail-Informationen rund um das Immobilien-Investment zu geben. Diese Woche geht es um die korrekte Kalkulation der laufenden Kosten – denn damit steht und fällt der Erfolg Ihres Investments!
Eine Immobilie ist natürlich insofern kein passives Investment, als dass sie unterhalten werden will. Dadurch entstehen laufende Kosten. Wenn Sie diese nicht korrekt kalkulieren, dann fressen sie ganz schnell Ihre Rendite auf.
Zunächst einmal: Welche laufenden Kosten müssen Sie eigentlich einplanen?
- Das Darlehen sollten Sie natürlich über den gesamten Kreditzeitraum kalkulieren, Tilgung sowie Zinsen.
- Offizielle Kosten Ihrer Immobilie wie Steuern und Gebühren. Dazu gehört die Grundsteuer sowie die Kosten für die Abfallentsorgung, Abwasser, Straßenreinigung und Winterdienst.
- Ausgaben für die Instandhaltung. Dies sind Sanierungen, Modernisierung und Renovierung – kurzum, Ausgaben, die den Wert erhalten. Auch Wartungsarbeiten kommen dazu. Einige dieser Kosten fallen monatlich an, andere jährlich, wieder andere unregelmäßig nach Bedarf.
- Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Elementarschaden-Versicherung, Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung bzw. Vermieter-Haftpflicht und auf Wunsch eine Versicherung gegen Mietausfall.
- Andere nicht umlegbare Kosten
Wie Sie vermutlich wissen, gibt es Nebenkosten, die Sie auch nicht durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf Ihre Mieter umlegen können. Diese Kosten werden leider immer wieder vergessen, wenn es um die Ermittlung der Netto-Rendite geht. Dadurch weicht die Realität von der Rechnung ab – sehr ärgerlich, besonders bei einer ohnehin schon geringeren Rendite.
Welche Nebenkosten können Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen?
- Verwaltungskosten durch eine Mietverwaltung
- Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefonkosten
- Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen in Ihrem Mietshaus
- Neuanlage eines Gartens
- einmalige Arbeiten, z.B. Dachrinnenreinigung, Schädlingsbekämpfung im Haus (wenn nicht durch Mieterverschulden ausgelöst), Fassadenreinigung
- Versicherungskosten
- Wartungskosten der Gegensprechanlage
- Erschließungsbeiträge für Straßen und Wege, Straßen(aus)baubeiträge
- Installation von Rauchmeldern/Feuerlöschern (die Wartungskosten sind jedoch umlagefähig)
- Ggf. Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft oder einen Sicherheitsdienst
Zusätzliche Kosten, die je nach regionaler Gegebenheit außerdem anfallen können, sind zum Beispiel Erbpacht, Anliegerbeiträge zum Straßenbau, Gemeindegebühren und anderes.
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