Berufsbedingte Abwesenheit – Wohnungsvermietung ist keine Zweckentfremdung
Kennen Sie eigentlich das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum? Dieses Gesetz dient der Bekämpfung von Wohnraummangel und gibt Städten und Gemeinden das Recht, den in Ballungsgebieten herrschenden Wohnraummangel durch den Erlass einer Satzung zu bekämpfen. Liegt Ihre Eigentumswohnung in Geltungsgebiet einer solchen Satzung, dürfen Sie diese weder für längere Zeit leer stehen lassen noch zu anderen als zu Wohnzwecken zu nutzen. Letzteres schließt insbesondre eine Fremdbeherbergung für mehr als insgesamt 10 Wochen im Jahr und damit eine Vermietung an Feriengäste aus. Wenn Sie allerdings Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung während Ihrer berufsbedingten Abwesenheitszeiten kurzzeitig an Touristen vermieten wollen, stellt das kein Problem dar. Eine solche Fremdbeherbergung ist zulässig (Bay VGH, Beschluss v. 26.07.21, Az. 12 B 21.913).
Stadt verlangte Beendigung der Vermietung an Feriengäste
Im entschiedenen Fall ging es um die Eigentümerin einer Wohnung in München, die als Stewardess arbeitete. Da Sie aufgrund ihrer Berufstätigkeit häufig für mehrere Tage oder auch Wochen nicht zum Hause war, hatte sie die Wohnung wiederholt auf der Vermittlungsplattform AirBnB zur Vermietung angeboten. Die Stadt sah darin eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum und gab der Eigentümerin auf, die Nutzung der Wohnung für Zwecke der Fremdbeherbergung unverzüglich zu beenden. Damit war die Wohnungseigentümerin aber nicht einverstanden und erhob Klage gegen die Stadt.
Vermietung an Feriengäste war genehmigungsfähig
Die Klage hatte Erfolg. Die Vermietung der von der Wohnungseigentümerin überwiegend selbst genutzten Wohnung in Zeiten berufsbedingter Abwesenheit war nach Auffassung des Gerichts nachträglich genehmigungsfähig. Ihre schutzwürdigen Belange als Wohnungseigentümerin überwogen gegenüber den öffentlichen Belangen am Erhalt von Wohnraum. Denn die Nutzungsuntersagung konnte ja nicht dazu führen, dass eine zweckentfremdete Wohnung wieder einer Wohnnutzung zugeführt wurde.
Anders als in Fällen, in denen Personen eine nicht dauerhaft selbst bewohnte Wohnung an einen ständig wechselnden Personenkreis, wie beispielsweise „Medizintouristen“ vermieten, würde die Wohnung hier im Fall der Nutzungsuntersagung dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Denn die Wohnungseigentümerin wollte diese ja weiterhin selbst nutzen. Daher würde die Anordnung der Nutzungsuntersagung lediglich dazu führen, dass die Wohnung über den gestatteten Vermietungszeitraum von acht Wochen hinaus vorübergehend unbewohnt leer stehen würde. Das Herbeiführen eines solchen sinnlosen Leerstands ist aber nicht die Intention des Zweckentfremdungsverbots.
Fazit: Wenn sich Ihre Eigentumswohnung in einem Ballungsgebiet befindet, kann es gut sein, dass Sie diese aufgrund eines herrscheden Zweckentfremdungsverbots nicht an Feriengäste vermieten dürfen. Dieser Fall zeigt jedoch, dass es davon Ausnahmen gibt. Wenn Sie die Wohnung in Ihrer Abwesenheit vermieten und ansonsten selbst bewohnen wollen ist eine solche Ausnahme gegeben. Dann ist eine Fremdvermietung auch im Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbots nicht zu beanstanden. Denken Sie aber stets daran, dass Sie auch dann die Genehmigung der Vermietung bei der Stadt bzw. Gemeinde beantragen müssen.
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