Winterdienst in Eigenleistung – das können Sie nicht beschließen!
Bestimmt haben auch Sie schon festgestellt, dass alles teurer geworden ist. Besonders die hohen Gas- und Heizölpreise machen Ihnen als Wohnungseigentümer das Leben schwer. Kein Wunder, dass so manche Wohnungseigentümergemeinschaft in Ihrer Wohnanlage nach Einsparpotential sucht. Wenn Sie in diesem Zusammenhang darüber nachdenken, der Firma, die den Winterdienst für Sie ausführt, zu kündigen und diesen den Eigentümern in Eigenarbeit aufzulegen, sollten Sie dieses Urteil aus dem vergangenen Jahr kennen: Das Amtsgericht Oberhausen hat nämlich entschieden, dass ein mehrheitlicher Beschluss, der Eigentümer zu Erbringung von Eigenleistung verpflichtet, nichtig ist (Urteil v. 03.06.2020, Az. 34 C 87/19). Damit können Sie den Winterdienst nicht per mehrheitlichen Beschluss auf die Eigentümer übertragen.
Beschluss: Winterdienst sollte durch Eigentümer selbst erfolgen
Im entschiedenen Fall ging es um eine kleine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, die auf ihrer jährlichen Eigentümerversammlung unter anderem den mehrheitlichen Beschluss fassten, dass der Winterdienst künftig in Eigenleistung von den Wohnungseigentümern erbracht werden sollte.
Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und erhob Klage gegen den Beschluss. Nach Erhebung der Klage informierte der Verwalter die Eigentümer darüber, dass der gefasste Beschuss nichtig sei und der Winterdienst nun an eine Garten- und Landschaftsbaufirma vergeben worden sei. Die beklagten Eigentümer waren der Ansicht, dass nun eine Entscheidung nicht mehr erforderlich sei.
Keine Beschlusskompetenz – Beschluss war von vorne herein nichtig
Das Gericht entschied: Der Beschluss über den Winterdienst war mangels Beschlusskompetenz nichtig. Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten kann den Wohnungseigentümern nicht durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden. Hierdurch werden nämlich Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören, und für die der Verwalter honoriert wird, auf die Wohnungseigentümer verlagert. Des Weiteren ist es nicht zulässig, den Winterdienst auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen, wenn damit die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten verbunden ist.
Das Gericht musste die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen, auch wenn die sich Parteien mittlerweile über dessen Nichtigkeit einig geworden waren. Denn der in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss erweckt den Rechtsschein eines wirksamen Beschlusses. Erst durch die gerichtliche Feststellung kann dieser Rechtsschein zerstört werden.
Fazit: In Zeiten, in denen Sie vielleicht darüber nachdenken, den Winterdienst, die Reinigungsarbeiten oder sonstige Dienstleistungen in die Hände der Eigentümer selbst zulegen, ist dieses Urteil brandaktuell für Sie. Jetzt wissen Sie: durch einen mehrheitlichen Beschluss geht das nicht. Um Ihnen und Ihren Miteigentümern Arbeiten wirksam zu übertragen, bedarf es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Aber auch wenn ein mehrheitlicher Beschluss über die Übertragung des Winterdienstes nichtig ist, dürfen Sie nicht einfach untätig bleiben, wenn Schnee gefallen ist. Wird der Schnee nämlich aufgrund des nichtigen Beschlusses nicht geräumt und es kommt jemand zu Schaden, macht sich Ihre Gemeinschaft schadenersatzpflichtig. Klären Sie also mit Ihrem Verwalter oder besser noch mit Ihrer Gemeinschaft, wie Sie den Winterdienst regeln.
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