Neues WEG: Eigentümerversammlung – zu kleiner Raum macht gefasste Beschlüsse anfechtbar
Die Eigentümerversammlung ist für sie und ihre Miteigentümer die wichtigste Veranstaltung im Jahr, denn dort werden nicht nur alle Ihr Gemeinschaftseigentum betreffende Punkte besprochen, es werden dort auch Beschlüsse gefasst. Soll die Eigentümerversammlung in einem Raum stattfinden, der aufgrund seiner Größe nicht allen Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung ermöglicht, stellt sich für Sie natürlich die Frage, welche Auswirkung das auf die dort gefassten Beschlüsse hat. Diese Frage hat das Amtsgericht Mettmann beantwortet: Die Beschlüsse sind aufgrund eines formellen Mangels anfechtbar (Urteil v. 19.04.21, Az. 26 C 1/21).
Raum der Eigentümerversammlung fasste nur 20 Personen
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus 150 Eigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter hatte zu der am 16.12.2020 stattfindenden Eigentümerversammlung eingeladen. Aufgrund der Corona-Pandemie hatte er in der Einladung ausdrücklich von einem persönlichen Erscheinen abgeraten. Die Versammlung sollte in einem Raum stattfinden, der Kapazitäten für nur 20 Personen hatte. Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist
Auf der Eigentümerversammlung wurde unter anderem mehrere Beschlüsse über die die Jahresabrechnung 2019 gefasst. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Unter anderem begründete er seine Klage mit der mangelnden Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.
Versammlungsort erschwerte die Ausübung der Eigentümerrechte
Die Klage war erfolgreich. Zwar sind die angegriffenen Beschlüsse nicht schon deswegen für ungültig zu erklären, weil das in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Quorum für die Beschlussfähigkeit nicht erreicht wurde. Auch wenn die Versammlung vor dem 01.12.2020, also vor dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes stattgefunden hat, so ist doch die zur Zeit der Urteilsfindung geltende Rechtslage ausschlaggebend. Hier gilt nach § 47 WEG, die neue Rechtslage, nach der eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig ist.
Allerdings lag ein formeller Beschlussmangel vor, so dass die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die Auswahl eines Versammlungsorts, an dem nur 20 von 150 Eigentümern persönlich erscheinen können, ist fehlerhaft, da sie die Ausübung der Rechte auf der Eigentümerversammlung erschwert.
Fazit: An Ihrer Eigentümerversammlung müssen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft teilnehmen können. Das muss der von Ihrem Verwalter gewählte Versammlungsort berücksichtigen. Ein Raum mit einer zu geringen Kapazität ist ungeeignet und macht die gefassten Beschlüsse anfechtbar.
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