Hohe Immobilien-Preise vs. niedrige Zinsen – lohnt sich das noch?
Suchen Sie jetzt, zum neuen Jahr, auch eine neue Anlage-Immobilie? Wir alle wissen: Die Preise sind explodiert. Aber die Zinsen sind doch so niedrig, das gleicht sich aus – oder? Welcher Faktor überwiegt, und lohnt sich der Kauf überhaupt noch?
Hohe Zinsen, niedrige Preise und umgekehrt – kommen Sie da bei Null raus? Oder übersteigen die Preise jetzt schon den Zinsvorteil? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, es kommt natürlich auf die Immobilie an.
Die Zinsen und Preise in den letzten 10 Jahren
Im Jahr 2011 lagen die durchschnittlichen Effektivzinsen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren noch bei etwa 4 %. Im Jahr 2015 waren es schon unter 2 % und heute etwa 1 %.
Im gleichen Zeitraum stiegen die Preise für eine Eigentumswohnung in ländlicher Lage (Analyse von Immobilienscout24, in der Studie: Region Uckermark) um etwas über 40 % und in urbaner Lage um ganze 160 % (Region Berlin).
Das sind natürlich ganz gewaltige Unterschiede. Insofern müssen wir für die Frage, ob der Zinsvorteil noch zu Buche schlägt, die ländliche und die urbane Lage getrennt betrachten.
Immobilie auf dem Land: Auch im ländlichen Bereich sind die Immobilienpreise natürlich gestiegen. Zwischenzeitlich (2012-2016) verschaffte Ihnen hier der niedrige Zinsstand einen starken Vorteil. So konnten für eine durchschnittliche 80-m²-Referenzwohnung 7.224 € gespart werden trotz höheren Einkaufspreises. Doch seit 2018 steigen auch auf dem Land die Preise so stark, dass schon hier der niedrige Zinsstand keinen Vorteil mehr schafft. Heute wäre die Referenzwohnung sogar rund 14.000 € teurer – das müssen Sie mit Miete erst einmal erwirtschaften.
Immobilie in der Stadt: Hier sind Eigentumswohnungen so stark nachgefragt, dass die Referenzwohnung heute 161 % teurer ist als noch vor 10 Jahren. Da überrascht es nicht, dass hier der Zinsvorteil schon vor 10 Jahren keinen Preisvorteil verschaffte. Doch wie hoch der Mehrpreis ist, mag so manchen schockieren, der sich über die „wenigstens niedrigen Zinsen“ freut: über 194.000 € teurer ist eine 80-m²-Wohnung heute!
Achtung: Auch, wenn Sie mit Ihrer Immobilie gute Mieten erwirtschaften – vor dem Hintergrund der oben erläuterten Relationen kann es wirklich prekär werden, wenn Ihre Zinsbindung abläuft. Denn wenn die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, fällt dieser Vorteil komplett weg – doch die hohen Restschulden aus dem teuren Kaufpreis müssen Sie dann immer noch stemmen. Deshalb gilt jetzt mehr als je zuvor: Wenn Sie nicht mit Sicherheit in 10 Jahren Ihre Restschuld tilgen können, dann optieren Sie lieber für eine längere Zinsbindung!
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