Trotz Corona-Pandemie – Ausschluss eines Eigentümers macht gefasste Beschlüsse nichtig
Die 4. Welle der Corona-Pandemie ist in vollem Gange und bringt wieder einmal jede Menge Einschränkungen mit sich. Das hat auch Auswirkungen für Ihre Eigentümerversammlung. Denn dort müssen die Hygiene und Abstandsvorschriften eingehalten werden. Bei großen Eigentümergemeinschaften oder wenn nur geringe Raumkapazitäten zur Verfügung stehen, kann es daher problematisch werden, alle Eigentümer unterzubringen. Kommt Ihr Verwalter aus diesem Grunde auf die Idee, einzelne Eigentümer oder Gruppen von Eigentümern nicht zur Versammlung einzuladen, sollten Sie hellhörig werden. Das führt nämlich zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse (AG Hannover, Urteil v. 22.10.21, Az. 407 C 3835/21).
Garageneigentümer durften nicht auf der Versammlung erscheinen
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus Wohnungs- und Garageneigentümern bestehende Eigentümergemeinschaft. Laut der Teilungserklärung waren die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes auch auf die Garageneigentümer anwendbar.
In der Einladung zur der am 18.12.2020 stattfindenden Eigentümerversammlung teilte der Verwalter den Eigentümern in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat mit, dass aufgrund der Corona-Situation auf das Erscheinen der Garageneigentümer auf der Eigentümerversammlung verzichtet werden sollte. Diese sollten sich von dem Verwalter oder einem Beiratsmitglied vertreten lassen. Im Rahmen der Eigentümerversammlung wurden unter anderen Beschlüsse über die Genehmigung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sowie der Entlastung des Verwalters gefasst. Mit diesen Beschlüssen war ein Eigentümer nicht einverstanden vor und ging mit der Klage dagegen vor.
Verwalter hätte Raum für alle Eigentümer suchen müssen
Das Gericht entschied: Aufgrund des Ausschlusses der Garageneigentümer von der Versammlung sind alle gefassten Beschlüssen nichtig. Da den Garageneigentümern lediglich die Möglichkeit der Erteilung einer Vollmacht gegeben worden war, wurde Ihnen die Möglichkeit genommen, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen. Das stellt nach Auffassung des Gerichts einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrecht dar, so dass die gefassten Beschlüsse nicht nur anfechtbar, sondern nichtig waren.
Auch vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie gilt insoweit nichts anderes. Vor allem hätte es hier verhältnismäßigere Maßnahmen gegeben, um ein Beteiligung der Mitglieder zu gewährleisten. Beispielsweise hätten größere Räumlichkeiten gefunden werden können, die genügend Platz für alle Mitglieder der Gemeinschaft geboten hätten.
Fazit: Auch wenn es aufgrund der durch die Corona-Pandemie erforderlichen Abstandsregelungen in Ihrem Versammlungsraum zu eng für alle Mitglieder Ihrer Gemeinschaft wird, ist das kein Grund einzelnen die Teilnahme an der Versammlung zu versagen. Das ist ein formeller Beschlussfehler, der sich auf die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse auswirkt. Nach der Rechtsprechung ist nicht eindeutig geklärt ob, der Ausschluss der Teilnahme an einer Versammlung zur Nichtigkeit oder nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führt. Gehen Sie daher unbedingt innerhalb der Anfechtungsfrist gegen solche Beschlüsse vor, dann sind Sie auf der sicheren Seite.
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