Was tun, wenn der Mieter Schäden verursacht?
Heutzutage ist es schwer genug, mit der Anlage-Immobilie eine gesunde Rendite zu erwirtschaften. Umso ärgerlicher ist es, wenn Sie Schäden reparieren müssen. Doch was ist, wenn Ihr Mieter diese Schäden selbst verursacht hat?
Hier ein Kratzer, dort ein Loch oder eine defekte Jalousie… solche Schäden müssen repariert werden. Und das kostet natürlich… aber wer muss zahlen?
Was gilt überhaupt als Schaden?
Kleine Schäden an der vermieteten Immobilie werden häufig erst nach dem Auszug bekannt. Denn viele Mieter melden diese nicht. Doch vor der Neuvermietung müssen Sie dann für Abhilfe schaffen. Bei der Kostenfrage ist der wichtigste Punkt: Handelt es sich um Verschleiß oder Beschädigung? Das mag zunächst einfach klingen – doch beim tiefen Kratzer im Parkett stellt sich schon die Frage, was „normal“ ist. Grundsätzlich kann man sagen: Alle Schäden, die durch eine vertragsmäßige Nutzung der Mietsache entstehen, fallen unter Verschleiß. Bei Fahrlässigkeit, mutwilliger Zerstörung oder unsachgemäßer Nutzung der Mietsache sind es jedoch Schäden.
Wer zahlt?
Als Vermieter obliegt Ihnen die Instandhaltung Ihrer Immobilie, auch finanziell. Doch bei den oben genannten Schäden, die fahrlässig, mutwillig oder durch unsachgemäße Nutzung entstanden sind, schuldet der Mieter Ihnen Schadensersatz. Oder er beseitigt die Schäden direkt selbst, muss dies dann aber sachgerecht durchführen (lassen). Die Rechtsgrundlage finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch:
- § 280 Abs. 1 BGB besagt, dass ein Gläubiger Schadenersatz verlangen kann, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Im Mietrecht wäre das also die unsachgemäße Nutzung der Wohnung, Fahrlässigkeit oder Mutwilligkeit.
- Nach § 538 BGB muss ein Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind, nicht vertreten.
Ein Beispiel: Befinden sich im Flur Ihrer Wohnung Kratzer im Parkett, die durch normales Begehen entstehen, so sollte dies Abnutzung sein. Gibt es hingegen an einer isolierten Stelle einen besonders tiefen Kratzer, dürfte dieser als ein Schaden gelten.
In welchem Umfang müssen Mieter zahlen?
Nun kann man ja kaum von einem Mieter, der ein 15 Jahre altes Waschbecken zerstört hat, den Wert eines Neuen verlangen. Deshalb gilt hier der „Neu für Alt“-Grundsatz. Demnach sind die Mieter Ihnen nur den Zeitwert schuldig und nicht den Neuwert. Dies gilt sogar auch für Reparaturen wie das Abschleifen des Parketts, die dann nur zum Teil übernommen werden müssen.
Doch Vorsicht: Diese Unterscheidung wird oft im Einzelfall durch Gerichte abgewogen. Allgemeine Faustregeln bieten daher nur wenig Sicherheit.
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