Eigentümer einer zwangsverwalteten Wohnung hat weder Stimm- noch Klagerecht!
Auf Ihrer Eigentümerversammlung fassen Sie und Ihre Miteigentümer Beschlüsse über alles, was das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Da diese Beschlüsse lediglich der einfachen Mehrheit bedürfen, kann eine Stimme das Zünglein an der Waage sein. Daher ist es sehr wichtig zu wissen, ob vielleicht einer Ihrer Miteigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen ist, weil er einem Stimmrechtsverbot unterliegt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort ist das der Fall, wenn über eine Wohnung die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist. Damit wird dem Wohnungseigentümer das Recht zur Verwaltung und Nutzung des Wohnungseigentums entzogen, so dass das Stimmrecht nicht mehr dem Wohnungseigentümer, sondern dem Zwangsverwalter zusteht. Mit der Zwangsverwaltung verliert der Eigentümer auch das Recht zur Erhebung einer Anfechtungsklage (Urteil v. 19.04.21, 28 C 53/20).
Wohnung zwangsverwaltet – Eigentümer erhob Anfechtungsklage
Im entschiedenen Fall ging es um einen Eigentümer von 43 Wohnungen in einer Wohnanlage, für dessen Wohnung im Rahmen eines Zwangsverwaltungsverfahrens ein Zwangsverwalter bestellt worden war. Auf der Eigentümerversammlung vom 22.09.2020 wurden einige Beschlüsse, unter anderem die Genehmigung der Jahresabrechnung, gefasst. Das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung war durch den Zwangsverwalter ausgeübt worden. Der Wohnungseigentümer war mit einigen der gefassten Beschlüsse nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage.
Wohnungseigentümer hatte kein Klagerecht
Der Eigentümer verlor den Prozess. Da seine Wohnungseinheiten unter Zwangsverwaltung standen, standen dem Zwangsverwalter und nicht mehr dem Wohnungseigentümer das aktive und passive Prozessführungsrecht bezüglich aller der Beschlagnahme unterliegenden Ansprüche zu.
Damit wird die Klagebefugnis des Wohnungseigentümers verdrängt, soweit es nicht um Rechte geht, deren Verletzung auch der Eigentümer neben dem Zwangsverwalter noch geltend machen kann. Soweit über ein Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, wird dem Wohnungseigentümer das Recht zur Verwaltung und Nutzung des Wohnungseigentums und damit auch sein Stimmrecht weitgehend entzogen.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt: Das Stimmrecht des Wohnungseigentümers einer zwangsverwalteten Wohnung steht grundsätzlich dem Zwangsverwalter zu. Der Übergang des Stimmrechts ist lediglich dann nicht gegeben, wenn der Zweck der Zwangsverwaltung die Stimmabgabe des Zwangsverwalters nicht erfordert, wie es bei Abstimmungen über Benutzungsregelungen, zum Beispiel einer Hausordnung, anzunehmen ist. Sobald aber ein Beschluss wirtschaftliche Angelegenheiten der Gemeinschaft geht ist der Wohnungseigentümer weder abstimmungsbefugt, noch klageberechtigt. In diesem Fall kann der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht auch nicht retten, indem er seine Stimme auf einen Miteigentümer überträgt. Achten Sie daher darauf, dass die Stimme des Eigentümers einer zwangsverwalteten Wohnung bei der Abstimmung auf ihrer Eigentümerversammlung nicht gezählt wird.
Neueste Kommentare