Mietrückstände: Bei mehr als einer Monatsmiete Verzug darf dem Mieter fristlos gekündigt werden
Ein erheblicher Mietrückstand für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist allein nach der Gesamthöhe der rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Laut Bundesgerichtshof ist dieser jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüber hinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe lässt das Gesetz keinen Raum, stellten die Richter klar (BGH, Urteil vom 08.12.2021, Az. VIII ZR 32/20).
Mieterin bleibt Miete schuldig
In dem Urteilsfall hatte die Vermieterin einer Berliner Wohnung ihrer Mieterin wegen Zahlungsrückständen von 839 Euro im Februar 2018 fristlos gekündigt. Von der monatlichen Miete von 704 Euro war die Bewohnerin 2018 für den Monat Januar 135 Euro schuldig geblieben, für Februar entrichtete sie überhaupt keine Zahlung. Zu einem späteren Zeitpunkt beglich die Schuldnerin die Rückstände. Weil die Mieterin nach der Kündigung nicht auszog, erhob der Vermieter eine Räumungsklage – die er nun in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof gewann.
Den Richtern vom VIII. Zivilsenat zufolge ist das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden, da die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war.
Aus Sicht der obersten Zivilrichter lag zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Kündigungsgrund vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB). Der rückständige Teil der Miete sei als nicht unerheblich anzusehen, da er die Miete für einen Monat übersteige. Dem stehe nicht entgegen, dass der für Januar und Februar 2018 rückständige Teil zwar insgesamt die für einen Monat geschuldete Miete übersteige (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), der für Januar 2018 entstandene Rückstand von 135 Euro gemessen an einer Monatsmiete von 704 Euro aber für sich allein gesehen als unerheblich zu werten sei.
Der Mietsenat betonte, dass der Mietrückstand dabei allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen sei. Laut BGH war der Gesamtrückstand der Mieterin nicht mehr unerheblich, da er die für einen Monat geschuldete Miete übersteige. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor, stellten die Richter klar.
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