Alternative Vermietungskonzepte – was ist Zweckentfremdung

Der Immobilienmarkt hat uns Investoren in den letzten Jahren viel abverlangt. Steigende Preise, sich stetig ändernde Bedingungen, auch durch die Covid-Pandemie – viele Investoren setzen jetzt auf Agilität. Alternative Vermietungskonzepte sind auf dem Vormarsch – für Gewerbe- wie auch für Wohnimmobilien. Aber hier sollten Sie vorsichtig sein, damit Sie nicht über das Zweckentfremdungsverbot stolpern.

Das so genannte Zweckentfremdungsverbot wird Ihnen ein deutlicher Begriff sein, wenn Sie alternative Vermietungskonzepte nutzen.

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 19. Dezember 2013 soll verhindern, dass in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt verfügbare Wohnungen zu anderen als zu Wohnzwecken auf den Markt gelangen. Es bietet dazu Gemeinden die Möglichkeit, Verordnungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen. Als Vermieter benötigen Sie dann beispielsweise für die Kurzzeitvermietung eine Genehmigung. Das Gesetz heißt je nach Standort der Immobilie unterschiedlich. In Bayern finden Sie die Regelungen z.B. im „Zweckentfremdungsgesetz“, in Nordrhein-Westfalen im „Wohnungsaufsichtsgesetz“ und in Hamburg im „Wohnraumschutzgesetz“.  Bei Zuwiderhandlung drohen Bußgelder von bis zu 500.000 €!

Aber was fällt darunter, was nicht? Die Antwort ist nicht so einfach, wie es auf den ersten Blick scheint.

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Eine Zweckentfremdung liegt vor bei:

• Wiederholter nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, „insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen“
• Wenn Sie die Immobilie „ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung“ stellen, „ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können“

Aber: Keine Zweckentfremdung liegt (im Ermessen der Gerichte) etwa vor, wenn Sie eine möblierte Wohnung an ein Unternehmen vermieten, welche diese längerfristig zur Verfügung stellt, im vorliegenden Fall für Künstler (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 26.04.2019, Az. 5 S 24.18). Hier hatte ein Vermieter jeweils für mehrere Monate wechselnde Künstler in seiner Wohnung gehabt, aber Mieter waren eben nicht jene Künstler. Das Gericht befand: Dies stelle eine Wohnnutzung dar. Für unbeachtlich hielt das Oberverwaltungsgericht dabei übrigens, dass zwischen den Künstlern und der Gesellschaft, welche die Wohnung angemietet hatte, kein (Unter-)Mietvertrag und somit für die Künstler kein gesichertes Nutzungsrecht bestand. Denn der Begriff des Wohnens sei nicht an eine Rechtsform und somit insbesondere nicht an einen Mieterschutz auslösenden Wohnraummietvertrag gebunden.

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