Sie können die Durchführung Ihrer Eigentümerversammlung verlangen – und zwar von Ihrer Gemeinschaft!
Ihre Eigentümerversammlung ist für Sie und Ihre Miteigentümer die wichtigste Veranstaltung im Jahr. Denn auf dieser Versammlung fassen Sie und Ihre Mieteigentümer alle Ihr Gemeinschaftseigentum betreffenden Beschlüsse. Doch vor allem jetzt, wo die Durchführung einer Eigentümerversammlung aufgrund der Corona-Pandemie für Ihren Verwalter mit mehr Aufwand oder gar Schwierigkeiten verbunden ist, kann es Ihnen passieren, dass Sie vergeblich auf die Einladung zur Ihrer Eigentümerversammlung warten. In diesem Fall ist der Vorsitzende Ihres Verwaltungsbeirats dazu berechtigt, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Alternativ kann das durch alle Eigentümer gemeinschaftlich erfolgen. Existiert in Ihrer Gemeinschaft kein Verwaltungsbeirat und können Sie auch die erforderliche Allstimmigkeit für die Einberufung der Versammlung durch die Wohnungseigentümer nicht erreichen, könne Sie die Einberufung der Versammlung im Klageweg erreichen. Achten Sie dann aber unbedingt, darauf, dass Sie Ihre Klage dann gegen Ihre Eigentümergemeinschaft richten. Denn Ansprüche der Eigentümer auf Durchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem Verband und nicht (mehr) gegenüber dem Verwalter (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 17.11.21, Az. 2-13 T 69/21).
Eigentümer verklagten Verwalter auf Einberufung der Versammlung
Im entschiedenen Fall wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Eigentümerversammlung durchführen, um darin den bisherigen Verwalter abzuberufen und einen neuen zu bestellen. Grund für die beabsichtigte Abberufung war die nicht erfolgte Erstellung der Jahresabrechnung. Da sich der Verwalter weigerte, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, initiieren einige Wohnungseigentümer die Einberufung der Versammlung gemeinsam durch alle Wohnungseigentümer. Das scheiterte jedoch an der erforderlichen Allstimmigkeit.
Daher nahmen die Wohnungseigentümer den bisherigen Verwalter im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes in Anspruch. Sie beantragten eine einstweilige Verfügung gegen den Verwalter. Mit dieser wollten sie sich durch den Verwalter ermächtigen lassen, zu einer Eigentümerversammlung einladen zu dürfen.
Eigentümer hatte den Falschen verklagt
Der Antrag auf einstweilige Verfügung blieb ohne Erfolg. Soweit die Wohnungseigentümer beantragten, vom Verwalter ermächtigt zu werden, zu einer Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, scheitert der Antrag bereits an der diesbezüglich fehlenden Kompetenz des Verwalters. Da s Wohnungseigentumsgesetz sieht nämlich nicht vor, dass der Verwalter einen oder mehrere Wohnungseigentümer dazu ermächtigen kann, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen.
Aber auch wenn man den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung so verstehen würde, dass der Verwalter dazu angehalten werden soll, eine Versammlung einzuberufen, hat der Antrag keinen Erfolg. Seit der WEG-Reform zum 01.12.2020 obliegt es nämlich der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Zu diesen Maßnahmen gehört auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen. Ansprüche, die sich darauf stützen, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern gerichtlich erzwungen werden soll, sind daher gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten.
Fazit: Diese Urteil zeigt, dass die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes das bisherige Wohnungseigentumsrecht gravierend umgestaltet hat. Insbesondere müssen Sie Ansprüche, die sich bislang gegen Ihren Verwalter richteten, nunmehr gegen Ihre Eigentümergemeinschaft richten. Hierzu gehört Anspruch auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung – auch wenn die Einberufung nicht durch Ihre Eigentümergemeinschaft, sondern durch Ihren Verwalter erfolgt. Verklagen Sie insoweit Ihren Verwalter, verlieren Sie den Prozess, auch wenn Sie in der Sache Recht haben.
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