Eigentümerversammlung: Vergleichsangebote müssen im Vorfeld bekannt sein!
Haben Sie eigentlich schon die Einladung zu Ihrer jährlichen Eigentümerversammlung erhalten? Wenn nicht wird das sicher in Kürze erfolgen. Anhand der Einladung können Sie und Ihre Miteigentümer sich umfassend auf die Eigentümerversammlung vorbereiten. Das geht natürlich nur, wenn die anstehenden Themen so genau angekündigt worden sind, dass Sie verstehen, worum es geht. Bei komplizierteren Themen, reicht deren bloße Ankündigung nicht aus. Beispielsweise können Sie anstehende Erhaltungsmaßnahmen nur sachgerecht beurteilen, wenn Sie sich vor der Eigentümerversammlung mit den vorliegenden Vergleichsangeboten auseinandersetzen können. Es reicht nicht, wenn Sie diese Vergleichsangebote erst in der Eigentümerversammlung einsehen können. Vielmehr muss Ihr Verwalter Ihnen diese bereits im Vorfeld, am besten zusammen mit der Versammlungseinladung schicken (LG Dortmund, Urteil v. 15.05.2020, Az. 1 S 9/20).
3 Vergleichsangebote lagen erst in der Versammlung vor
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wollte das gemeinschaftliche Treppenhaus neu streichen lassen. Der Verwalter sollte 3 Vergleichsangebote einholen. Über die Vergabe der Arbeiten wollten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung entscheiden. Auf der Eigentümerversammlung lagen die 3 Vergleichsangebote auch vor und es wurde der Beschluss gefasst, die Arbeiten an die Firma E zu vergeben.
Ein Wohnungseigentümer war mit der Beschlussfassung nicht einverstanden. Er war der Ansicht, die Vergleichsangebote hätten ihm zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugesendet werden müssen, was nicht erfolgt war. Er erhob daher Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschuss.
Verwalter muss rechtzeitiges Übersendung der Angebote beweisen
Das Gericht gab dem klagenden Wohnungseigentümer Recht. Zur ordnungsgemäßen Beschlussfassung einer Instandsetzungsmaßnahme ist es erforderlich, die Vergleichsangebote den Wohnungseigentümern bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung bekanntzugeben. Denn es ist den Wohnungseigentümern nicht zuzumuten, unter dem Druck der Eigentümerversammlung 3 Vergleichsangebote, die sie erstmals in der Versammlung sehen, sofort zu überprüfen, um dann im unmittelbaren Anschluss einen Beschluss zu fassen.
Zwar hatte der Verwalter behauptet, den Wohnungseigentümern die Vergleichsangebote bereits vor der Versammlung bekannt gegeben zu haben. Er konnte das jedoch weder durch die Einladung zur Eigentümerversammlung noch durch das Versammlungsprotokoll beweisen. Da der Verwalter aber insoweit beweispflichtig ist, widersprach der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.
Fazit: Dieser Fall zeigt: Steht in Ihrer Eigentümerversammlung eine Erhaltungsmaßnahme zur Beschlussfassung an, reicht es nicht nur, Vergleichsangebote einzuholen und Ihnen und Ihre Miteigentümern in der Versammlung zu präsentieren. Ihr Verwalter muss Sie und Ihre Miteigentümer in die Lage versetzen, sachgerechte Entscheidungen zu treffen. Lassen Sie sich daher nicht überrumpeln, sondern bestehen Sie darauf, dass Ihnen Vergleichsanagebote rechtzeitig vor der Versammlung vorgelegt werden. Liegen die Vergleichsangebote der Einladung zu Ihrer Eigentümerversammlung nicht bei, fordern Sie Ihren Verwalter auf, unverzüglich nachzubessern. Legt der Verwalter Ihnen die Vergleichsangebote erst in der Eigentümerversammlung vor, ist das zu spät und macht den gefassten Beschluss anfechtbar.
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