Eigentümerversammlung: Verlangt die Teilungserklärung Generalvollmacht, müssen Sie diese erteilen!
Obwohl Ihre Eigentümerversammlung für Sie eine der wichtigsten Veranstaltungen im Jahr ist, kann es sein, dass Sie ausgerechnet an diesem Termin verplant sind. Dann können Sie durch einen Vertreter an der Willensbildung Ihrer Gemeinschaft mitwirken. Doch Vorsicht, meistens dürfen Sie keinen beliebigen Vertreter schicken. Viele Teilungserklärungen sehen nämlich vor, dass die Vertretung in der Eigentümerversammlung nur durch bestimmte Personen erfolgen darf. Bestimmt Ihre Teilungserklärung, dass Sie sich nur durch einen Generalbevollmächtigten vertreten lassen können, müssen Sie sich daran halten. Einem Vertreter, der nur zur umfassenden Vertretung bei der Verwaltung des Sondereigentums bevollmächtigt ist, darf Ihr Verwalter dann die Teilnahme verweigern (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 13.12.21., Az. 2 – 13 S 75/20).
Vertreter durfte nicht an der Versammlung teilnehmen
Im entschiedenen Fall ging es um eine Teilungserklärung, die die folgende Bestimmung enthält: “Eine Vertretung ist nur durch Verwandte in gerader Linie, Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer, einen Generalbevollmächtigten oder den Verwalter zulässig.” Eine Eigentümerin, die zum Termin der Eigentümerversammlung verhindert war, bevollmächtigte einen Vertreter für die Eigentümerversammlung. Die Vollmacht war als “Generalvollmacht” überschrieben, sollte zur Verwaltung des Sondereigentums berechtigen und umfasste auch die Teilnahme an Eigentümerversammlungen.
Der Verwalter verweigerte dem Vertreter jedoch die Teilnahme an der Versammlung. Er begründete diese Verweigerung mit einem Hinweis auf die Teilungserklärung. Die Eigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen einige der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.
Vertreter zählte nicht zum Kreis der Vertretungsberechtigten
Das Gericht entschied: Der Ausschluss des Vertreters der Eigentümerin war rechtmäßig. Die Vertretungsbefugnis war kraft der Teilungserklärung unter anderem auf Generalbevollmächtigte beschränkt. Der von der Eigentümerin entsandte Vertreter war aber kein solcher Generalbevollmächtigter im Sinne der Teilungserklärung. Eine Generalvollmacht berechtigt nämlich zur unbeschränkten Vertretung in allen Angelegenheiten des Vollmachtgebers, soweit eine Vertretung zulässig ist. Eine solche umfassende Vollmacht hatte die Eigentümerin ihrem Vertreter aber nicht erteilt. Vielmehr war die Vollmacht auf ein konkretes Sondereigentum beschränkt. Es handelte sich daher nicht um eine Generalvollmacht sondern um eine Gattungsvollmacht, die nur zu bestimmten Arten von Rechtsgeschäften bevollmächtigt.
Die Erteilung einer solchen Vollmacht entsprach aber nicht dem Sinn und Zweck der Regelung der Teilungserklärung. Die Vertretungsregelung der Teilungserklärung wollte den Kreis der Vertreter eng fassen. Denn außer dem in der Teilungserklärung genannten Generalbevollmächtigen waren die anderen genannten Vertreter, andere Wohnungseigentümer und der Verwalter, ohnehin zur Teilnahme berechtigt. Daher ging das Gericht davon aus, dass der Kreis der Vertreter durch die Vollmachterteilung eben nicht beliebig erweitert werden sollte. Eine Generalvollmacht im Sinne der Teilungserklärung war nur dann gegeben, wenn die Vertretung über das konkrete Wohnungseigentum hinausgeht. Da das nicht Fall war, konnte der Verwalter dem vermeintlichen Vertreter die Teilnahme an der Versammlung verweigern. Sein Ausschluss führte weder zur Anfechtbarkeit noch zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse.
Fazit: Nimmt Ihre Teilungserklärung Einschränkungen der Vertretungsbefugnis vor, so sind diese generell streng zu verstehen. Denn das Ziel einer solchen Klausel ist es ja die Eigentümerversammlung von äußeren Einflüssen freizuhalten und damit die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung zu gewährleisten. Bevor Sie sich also für einen Vertreter entscheiden, der für Sie an Ihrer Eigentümerversammlung teilnimmt, prüfen Sie unbedingt anhand Ihrer Teilungserklärung, ob er überhaupt zum Kreis der vertretungsberechtigten Personen gehört.
Neueste Kommentare