Das Nachbargrundstück wird verkauft – ein kaufvertraglich vereinbartes Wegerecht ist nicht kündbar
Wenn das Grundstück, auf dem sich Ihre Wohnanlage befindet, nicht unmittelbar an einer Straße liegt, kann es einfacher sein, das Grundstück des Nachbarn zu begehen oder zu befahren, um von Ihrem Grundstück zur Straße zu kommen und umgekehrt. Oft gibt es diesbezüglich stillschweigende oder ausdrückliche Vereinbarungen mit dem Nachbarn. Zu Problemen kommt es aber dann, wenn der Nachbar sein Grundstück verkauft. Der neue Eigentümer sieht nämlich meist keine Veranlassung, die Überquerung seines Grundstücks hinzunehmen. Ist der alte Eigentümer Ihnen wohlgesonnen, kann er zu Ihren Gunsten ein schuldrechtliches Wegerecht im notariellen Kaufvertrag vereinbaren. Ein solches Wegerecht sichert Ihnen das Durchgangsrecht weiterhin, denn es kann nicht gekündigt oder ohne Ihre Zustimmung aufgehoben werden (LG Aachen, Urteil v. 05.08.21, Az. 3 S 2/21).
Wegerecht zugunsten der Nachbarn wurde im Kaufvertrag vereinbart
Im entschiedenen Fall ging es um 2 nebeneinandergelegene Grundstücke, von dem eins verkauft wurde. In dem notariellen Kaufvertrag wurde ein Wegerecht zu Gunsten der Nachbarn vereinbart. Konkret verpflichteten sich die Käufer, einen neben dem Haus und über den Hof verlaufenden Weg weiterhin zu dulden, offenzuhalten, zu unterhalten und die Benutzung durch die jeweiligen Bewohner der benachbarten Mittelwohnung zu gestatten und diese Verpflichtung an etwaige Rechtsnachfolger zu übergeben. Eine einseitige Beendigung des Wegerechts durch die Käufer wurde ausdrücklich ausgeschlossen.
Dennoch kündigten die Käufer später gleichwohl das Wegerecht und verlangen Herausgabe des Gartentorschlüssels. Da der Nachbar dem nicht nachkam, erhoben die Käufer Klage und verlangten neben der Herausgabe des Schlüssels die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet sind, den Zugang zu ihrem Grundstück für die Nachbarn zu erhalten.
Wegerecht wurde wirksam eingeräumt und ist nicht kündbar
Die Klage hatte keinen Erfolg. Das Wegerecht zugunsten des Nachbarn stellt einen so genannten Vertrag zugunsten Dritter dar. Denn die in den notariellen Kaufvertrag aufgenommene Klausel hatte den Zweck, den bestehenden Zustand, dass die Nachbarn ihren Garten auch über das Grundstück der Käufer verlassen konnten, aufrechtzuerhalten. Damit sollten die Nachbarn begünstigt und berechtigt werden, das schuldrechtlich begründete Wegerecht durchzusetzen. Diese Vereinbarung ist wirksam, denn es ist allgemein anerkannt, dass ein Wegerecht nicht nur als Grunddienstbarkeit mit dinglicher Wirkung begründet, sondern auch schuldrechtlich vereinbart werden kann.
Daran ändert auch der Kündigungsausschluss nichts. Durch diesen sollte quasi eine dingliche Wirkung geschaffen werden, also eine solche, wie sie bei einer Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch entstehen würde. Die Vereinbarung eines solchen Kündigungsausschlusses ist durchaus zulässig, bewirkt aber, dass das Wegerecht nur noch durch ein Sonderkündigungsrecht beendet werden kann. Da ein Sonderkündigungsrecht hier nicht geltende gemacht wurde, ist die Kündigung unwirksam.
Fazit: Ein Wegerecht zu Ihren Gunsten können Sie dinglich vereinbaren, in dem Sie es in das Grundbuch eintragen lassen. Dann ist es mit dem Grundstück verbunden und gilt gegenüber jedermann. Da eine Eintragung in das Grundbuch aber dauerhaft und mit Kostenverbunden ist, sind Grundstückseigentümer oft nicht bereit, ein solches Wegerecht eintragen zu lassen. Dann könne Sie ein Wegerecht vereinbaren, das aber nur zwischen den an der Vereinbarung beteiligten Parteien besteht (schuldrechtliches Wegerecht). Der hier dargestellte Fall zeigt, wie der Nachbar auch einen Rechtsnachfolger an das Wegerecht binden kann, nämlich durch dessen Aufnahme in den Kaufvertrag. Wenn Sie dort dann auch ein Kündigungsausschluss vereinbart wird, ist Ihr Wegerecht sicher. Sprechen Sie Ihren Nachbarn darauf an, wenn Sie erfahren, dass er sein Grundstück verkaufen will.
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