Gewerberaummietrecht: Vermieterpfandrecht gilt auch für Kautionsanspruch!
Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume umfasst das Vermieterpfandrecht auch den Kautionsanspruch des Vermieters. Denn das Pfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, also auch die Leistung der vereinbarten Mietkaution. Das stellte das Oberlandesgericht Köln im Dezember 2021 klar. Ein Verstoß gegen das sog. Kumulationsverbot gemäß § 578 BGB liegt nicht vor, da keine doppelte Sicherung von Pfandrecht und Kaution gegeben ist. § 578 BGB gilt für die Gewerberaummiete nicht.
Einem Mieter von Gewerberäumen war von der Gemeinde die Nutzung untersagt worden, da ein zweiter Rettungsweg fehlte. Der Mieter minderte die Miete, ohne dies jedoch, wie im Mietvertrag vereinbart, vorher anzukündigen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen erheblichem Mietrückstand und nahm die Mieträume inklusive Inventar in Besitz. Da der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarte Kaution nicht geleistet hatte, berief sich der Vermieter auf sein Vermieterpfandrecht. Gegen die Versteigerung des Inventars wendete der Mieter ein, dass eine Übersicherung vorläge.
Ohne Erfolg! Der Vermieter war wegen des von ihm geltend gemachten Vermieterpfandrechts zur Versteigerung des Inventars berechtigt. Das Vermieterpfandrecht deckte auch die offene Kautionsforderung ab. Denn ein Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus einem Mietverhältnis; so auch eine im Mietvertrag vereinbarte Kaution. Das Kumulationsverbot gemäß § 578 i.V.m. § 551 BGB steht dem nicht entgegen, da keine doppelte Sicherung durch Pfandrecht und Kaution vorliegt. Ein Vermieter darf nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung zur Leistung der Kaution erfüllt hätte. Zudem ist § 551 BGB wegen einer fehlenden Verweisung in § 578 BGB auf Gewerberaummietverträge nicht anwendbar (OLG Köln, Urteil v. 22.12.21, Az. 22 U 13/20).
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