Vorsicht bei Verkauf einer Anlage-Immobilie: Darlehenszinsen nicht mehr absetzbar
Es dürfte wohl so manchen Investor geben, der aktuell die eine oder andere Immobilie zu Geld macht, solange die Preise noch sehr hoch sind. Doch Vorsicht bei laufenden Darlehen – die Zinsen dafür können Sie dann nicht mehr absetzen!
Sie wissen: Wenn Sie als Investor eine Immobilie kaufen und vor Ablauf von zehn Jahren wieder verkaufen, fällt auf den Gewinn Spekulationssteuer an. Dennoch kann es Gründe geben, zu veräußern. Dann kommt zusätzlich in der Regel noch eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zu. Sprich, wenn Sie den Kredit der Bank vor 10 Jahren ablösen, schulden Sie dieser einen Schadensersatz für die entgangenen Zinsen.
Verkaufserlös einstreichen ohne Kredit zu tilgen?
Vor einigen Jahren waren die Zinsen für Immobilien-Darlehen bereits sehr günstig. Da mag der eine oder andere versucht sein, den Kredit laufen zu lassen und den Verkaufserlös der Immobilie anderweitig wieder einzusetzen. Aber bedenken Sie unbedingt: Die Darlehenszinsen können Sie dann nicht mehr von der Steuer absetzen!
Begründung für Nichtablösung reichte dem Finanzamt nicht aus
Der Bundesfinanzhof entschied dies in einem Fall aus Niedersachsen (BFH, Urteil v. 6.12.2017, Az. IX R 4/17). Hier hatte eine Vermieterin zweier vermieteter Wohnungen eine davon innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft. Der Verkaufserlös hätte ausgereicht, um sofort das auf die Wohnung entfallende Darlehen ganz und ein zweites Darlehen teilweise zu tilgen. Doch sie wartete zwei weitere Jahre, bis sie das tat. Für diese beiden Jahre wollte sie bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung „nachträgliche Schuldzinsen“ geltend machen. Als Begründung führte die Klägerin aus, dass aufgrund der günstigen Kreditkonditionen, eine sofortige Ablösung der für die Anschaffung des Objekts A aufgenommenen Darlehen nicht wirtschaftlich gewesen sei und der Erlös der Finanzierung neu anzuschaffender Objekte dienen solle. Das aber ließ das Finanzamt nicht zu – wer ein Darlehen tilgen könne und es nicht tue, der könne keinen Veranlassungszusammenhang zwischen Vermietung und Darlehen plausibel machen.
BFH entscheidet differenziert
Der BFH entschied: Grundsätzlich müsse ein Zusammenhang bestehen zwischen dem Darlehen und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser entfalle auch nicht automatisch in der Sekunde des Verkaufs. Hätte die Vermieterin das gewonnene Kapital eingesetzt, um unverzüglich eine neue Immobilie zur Vermietung zu erwerben, so hätte sie die Zinsen weiterhin steuerlich geltend machen dürfen – gegebenenfalls anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses. Ist dies nicht der Fall, muss noch der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung geklärt werden. Dies bedeutet, dass relevant ist, ob der Veräußerungserlös für die Ablösung des Darlehens ausreicht (im vorliegenden Fall war das so). Deshalb endete hier nach Ansicht des BFH der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Darlehen und der Einkunftsart Vermietung – und damit die steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit der Schuldzinsen.
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