Unzuständiger Eigentümer lädt zur Eigentümerversammlung ein – dagegen kann nur Ihre Gemeinschaft vorgehen
Wenn es in Ihrer Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter und auch keinen Verwaltungsbeirat gibt, wird es schwierig, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Denn ein einzelner Eigentümer Ihrer Gemeinschaft ist dazu ohne weiteres nicht berechtigt. Er benötigt dazu die Ermächtigung durch einen gemeinschaftlichen Beschluss. Doch was ist, wenn ein einzelner ohne eine solche Ermächtigung zur Eigentümerversammlung einlädt? Können Sie dagegen vorgehen und die Durchführung dieser Versammlung unterbinden? Nein, hat das Landgericht Frankfurt/Main entschieden. Streitigkeiten über die Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung können nicht mehr von den Eigentümern geführt werden. Vielmehr ist es Sache Ihrer Gemeinschaft dagegen vorzugehen. (Beschluss v. 24.02.22, Az. 2-13 T 85/21).
Unzuständiger Eigentümer lud zur Eigentümerversammlung ein
Im entschiedenen Fall ging es um eine verwalterlose Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Ein Wohnungseigentümer lud die übrigen Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung in die Wohnung eines Miteigentümers ein. Hiermit war ein anderer Eigentümer nicht einverstanden. Daher begehrte er im Wege der einstweiligen Verfügung die Nichtdurchführung der Versammlung.
Nur Gemeinschaft hätte gegen Eigentümer vorgehen können
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hatte keinen Erfolg. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nämlich der Eigentümergemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Daher besteht ein Anspruch auf Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wozu auch die Durchführung der Eigentümerversammlung gehört, nur gegenüber der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 WEG). Hieraus folgt auch, dass Prozesse wegen Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung nicht mehr von den beteiligten Eigentümern zu führen sind. Denn ein derartiger Prozess würde darauf hinauslaufen, dass die Organmitglieder der Eigentümerversammlung über interne Pflichten und Rechte der Gemeinschaft streiten.
Lädt eine unzuständige Person zur Eigentümerversammlung ein, kann dagegen nicht mehr der einzelne Eigentümer vorgehen. Vielmehr obliegt das der Eigentümergemeinschaft als solcher. Bleibt die Gemeinschaft untätig, kann ein einzelner Eigentümer im Rahmen des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung – auch mit einer einstweiligen Verfügung – gegen die Gemeinschaft vorgehen und diese anhalten, die Ansprüche geltend zu machen. Für eine verwalterlose Gemeinschaft bedeutet das, dass im Falle der Kompetenzüberschreitung durch einen Eigentümer, die verbliebenen Eigentümer die Gemeinschaft vertreten und so den Anspruch geltend machen können. Da der Eigentümer die einstweilige Verfügung aber ausdrücklich in eigenem Namen beantragt hatte, blieb der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung erfolglos.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt mal wieder, dass Ihre Kompetenzen, Klage zu erheben, durch das neue Wohnungseigentumsgesetz erheblich eingeschränkt worden sind. Immer wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ist allein Ihre Gemeinschaft klagebefugt. Das gleiche gilt natürlich für die Beantragung einer einstweiligen Verfügung. Erheben Sie in einem solchen Fall als einzelner Eigentümer Klage, verlieren Sie den Prozess. Bleibt Ihre Gemeinschaft untätig, müssen Sie sich an sie wenden und die Durchführung der gewünschten Maßnahme von ihr verlangen.
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