Unübersichtliche Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Monat Mai ist der Monat der Eigentümerversammlungen. Findet auch ihre Eigentümerversammlung im Mai statt? Dann ist das Urteil, das ich Ihnen heute vorstelle, von besonderer Bedeutung für Sie. Denn mit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzs zum 01.12.2020 hat sich Ihre Beschlussfassung über Ihre Jahresabrechnung wesentlich geändert. Nach wie vor widerspricht eine unübersichtliche Jahresabrechnung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Hamburg-St. Georg, Az. 980a C 37/20 WEG, 28.05.2021). Wird eine solche Abrechnung genehmigt, können Sie den Genehmigungsbeschluss jetzt aber möglicherweise nicht mehr anfechten.

Jahresabrechnung erstreckte sich über 11 Seiten

Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2019 beschlossen. Eine Wohnungseigentümerin war mit der Abrechnung nicht einverstanden. Sie war der Ansicht, das sich über 11 Seiten erstreckende Zahlenwerk sei unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. Bei den eingestellten Beträgen, etwa die Einnahmen und Ausgaben, gebe es nicht erklärbare Abweichungen. Auch tatsächlich gezahlte Beträge, wie etwa 27.000 €, die sie an Anwaltskosten auf das Konto der Gemeinschaft gezahlt habe, seien nicht vollständig ausgewiesen.

Die Eigentümerin ging daher mit der Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss vor.

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11 Seiten können nicht auf Plausibilität hin überprüft werden

Das Gericht gab der Eigentümerin Recht. Die Abrechnung widersprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Jahresabrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und Einnahmen die Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum hatte. Hierzu muss sie die Einnahmen und Ausgaben in geordneter und übersichtlicher Art und Weise darlegen, so dass sie für den Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist.

Die hier vorliegende Abrechnung genügt den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen sind, nicht. Anhand des elfseitigen Abrechnungswerks ist ein verständiger Wohnungseigentümer nicht in der Lage, die Rechnungslegung auf ihre Plausibilität hin zu prüfen. Bereits die vorangestellte “Entwicklung der Bankkonten” enthält eine Vielzahl von Abrechnungspositionen, die in der “Gesamtabrechnung” ebenfalls aufgenommen worden sind. Diese Zusammenstellung ist unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass sich Informationen über (Bank-) Kontenstände auch noch auf mehreren Folgeseiten finden, was zu einer unnötigen “Informationsflut” führt.

Auch ist die Abrechnung nicht vollständig, da etwa die Zahlung der Anwaltskosten in Höhe von 27.000 € zu Unrecht nicht auf der Einnahmen-Seite aufgeführt waren. Das Gericht erklärte die Abrechnung für unwirksam.

Fazit: Seit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes stimmen Sie nicht mehr über die Jahresabrechnung als Zahlenwerk, sondern nur noch über die Abrechnungsspitze ab. Das ist sind die Guthaben, die sich für die Eigentümer aus der Abrechnung ergeben, bzw. die Nachschüsse, die sie noch zu zahlen haben. Dementsprechend können Sie Ihre Jahresabrechnung nur noch wegen abrechnungsrelevanter Fehler, also Fehler, die sich auf das Ergebnis Ihrer Jahresabrechnung auswirken, anfechten. Daher genehmigen Sie Ihre Jahresabrechnung besser nicht, wenn diese nicht nachvollziehbar ist. Denn wie wollen Sie anhand einer unübersichtlichen Abrechnung erkennen, ob der für Sie berechnete Nachschuss bzw. Ihr Guthaben tatsächlich stimmt.

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