Grundstück gekauft und Haus gebaut – Grunderwerbssteuer kann auch für die Baukosten anfallen
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, zahlen Sie dafür Grunderwerbssteuer. Was viele Grundstückkäufer nicht wissen: Die Grunderwerbssteuer kann auch für die Baukosten anfallen, wenn Sie später auf diesem Grundstück ein Gebäude errichten. Das ist zumindest dann der Fall, wenn es sich um einen einheitlichen Erwerbsgrund handelt. Das ist bereits dann der Fall, wenn der Bauvertrag zwar beim Grundstückskauf noch nicht abgeschlossen worden war, aber später aufgrund eines damals bereits vorliegenden Angebots geschlossen wird (BFH, Urteil v. 07.02.22, Az.: II B 6/21).
Grundstück mit Bauverpflichtung gekauft
Im entschiedenen Fall ging es um ein unbebautes Grundstück, das sich zwei Bauherren im Jahr 2017 gekauft hatten. Der Kauf war mit der Verpflichtung verbunden, das Grundstück zu bebauen. Diese Bauverpflichtung war aber nicht mit der Verpflichtung verbunden, einen bestimmten Bauträger oder Architekten zu beauftragen. Allerdings hatte der Verkäufer die Grundstücke von einer Projektierungsgesellschaft verkaufen lassen, die für die Grundstücke verschiedene Haustypen und Architekten vorgestellt hatte. Die Bauherren hatten zuerst im Juli 2016 eine Reservierungsvereinbarung mit dem Projektierer abgeschlossen und darin den Bau eines bestimmten Haustyps durch einen Bauträger ins Auge gefasst. Der Bauträger stellte im Auftrag der Bauherren einen Bauantrag für das Projekt und legte ihnen im Mai 2017 ein Angebot vor.
Dieses unterschrieben die Bauherren aber vorerst nicht, sondern Sie unterzeichneten zunächst, im September 2017, den notariellen Kaufvertrag für das Grundstück. Erst im Dezember 2017 schlossen sie den Bauvertrag mit dem Bauträger ab. Dennoch verlangte das Finanzamt von den Bauherren Grunderwerbssteuer – und zwar nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern auch auf die Baukosten des Hauses. Dagegen zogen die Bauherren bis vor den Bundesfinanzhof (BFH).
Sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag
Die Klage blieb erfolglos. Denn zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag bestand ein objektiver sachlicher Zusammenhang. Ob das Angebot des Bauträgers vom Mai 2017 beim Abschluss des Kaufvertrages für das Grundstück noch rechtswirksam war oder nicht, spielte keine Rolle. Entscheidend war vielmehr, dass das Angebot offensichtlich aufrechterhalten und ein entsprechender Bauvertrag im Dezember 2017 abgeschlossen worden war.
Für die Frage, ob ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag besteht, ist es nur wichtig, ob das Angebot des Bauträgers tatsächlich bestand – auf seine rechtliche Wirksamkeit kommt es dabei jedoch nicht an (BFH, Urteil v. 01.10.14, Az. II R 32/13). So ein Angebot muss weder rechtliche Mindestvoraussetzungen erfüllen, noch rechtswirksam und damit verbindlich sein. Insofern spielte es keine Rolle, dass Angebote von Bauträgern nur binnen vier Wochen angenommen werden können, was hier ja nicht geschehen war (BGH, Urteil v. 26.02.16, Az. V ZR 208/14). Ein objektiver sachlicher Zusammenhang war hier nach dem BFH auch so feststellbar, da der spätere Bauvertrag entsprechend dem Angebot vom Mai 2017 abgeschlossen worden war.
Fazit: Wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger kaufen und auf diesem eine Immobilie errichten wollen, kann es sein, dass Sie auch für die Baukosten Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Das ist dann der Fall, wenn ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag besteht. Jetzt wissen Sie: Ein solcher Zusammenhang ist bereits dann gegeben, wenn der Bauträger ihnen die Errichtung des Hauses anbietet und dieses später auch tatsächlich aufgrund dieses Angebots errichtet wird. Auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Angebots kommt es dagegen nicht an.
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