Erschließungskosten: Achten Sie auf eine korrekte steuerliche Zuordnung
Neubau und Sanierung sind zur Zeit teuer genug: hohe Grundstückspreise, teures Baumaterial – auf jeden Fall gilt es da, alle steuerlichen Abschreibungen und sonstigen Erleichterungen zu nutzen. Gerade bei den Erschließungskosten sollten Sie besonders aufpassen, denn hier wird es kompliziert.
Bei der Erschließung eines Grundstücks fallen viele grundlegende Arbeiten an. Da geht es um Hausanschlüsse für Wasser, Internet und Strom, um Straßen- und Kanalbau usw. Die Kosten dafür fallen steuerlich in drei verschiedene Kategorien.
1. Erstmalige Grundstücks-Erschließung
Wenn Sie auf einem Bauplatz völlig neu bauen, entstehen Kosten für die erstmalige Erschließung des Grundstücks selbst. Dazu gehört etwa der Straßenbau für die Zuwegung, um es als Bauplatz nutzbar zu machen. Dieser wird also dem Grund und Boden selbst zugerechnet und nicht dem Gebäude. Deshalb können Sie die Kosten dafür auch nicht abschreiben – denn Abschreibungen beziehen sich immer auf die Nutzungsdauer, und ein Grundstück hat eine „unendliche“ Nutzungsdauer, es verfällt nicht. Dieser Posten wird für die Abschreibung der Erschließungskosten also herausgerechnet.
2. Hausanschlüsse
Im Gegensatz dazu gehören die Hausanschlüsse, wie der Name schon sagt, zum Gebäude. Dazu gehören die oben beschriebenen Anschlüsse an die öffentliche Kanalisation, ans Gas-, Wasser-, Abwasser- und Stromnetz. Sie werden zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer (meist 50 Jahre) abgeschrieben.
3. Erneuerung
Geht es um eine Sanierung der Anschlüsse, ist dies wieder ein anderer Fall. Bei Ersetzung, Modernisierung und Instandsetzung sind die Maßnahmen als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzbar. Damit erzielen Sie die größte Steuerminderung, weil die Kosten nicht über die Nutzungsdauer verteilt werden müssen und den progressiven Steuersatz am meisten mindern.
Geht es etwa um Abriss und Neubau auf einem bereits voll erschlossenen Grundstück, bei dem Rohre oder Anschlüsse erneuert werden, ist das für Sie positiv. Denn auch wenn das Gebäude ersetzt wird, zählt dies als Instandsetzung der Anschlüsse und nicht als erstmaliger Hausanschluss. Das entschied der BGH (Beschluss v. 03.09.2019, Az. IX R 2/19). Denn wenn es vor dem Neubau vor Ort schon ein funktionsfähiges Abwasserrohrsystem gibt, wird die Erneuerung dann als Erhalt der Funktionsfähigkeit gewertet.
Fazit: Achten Sie bei den Anschlusskosten genau auf die Kostenart. Wenn möglich, lassen Sie sich die Rechnung schon vom Bauunternehmen aufgeschlüsselt ausstellen.
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