Arglistige Täuschung durch den Immobilienverkäufer – Schadenersatz umfasst auch Maklerprovision
Wenn Sie ein Grundstück kaufen und stellen später fest, dass der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat, sind Sie zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt. Durch eine solche Anfechtung wird der Kaufvertrag nichtig, so dass Sie Ihren Kaufpreis, sofern Sie ihn bereits gezahlt haben zurückerhalten. Dann stellt sich für Sie sich auch die Frage, ob Sie auch geleistete Kaufnebenkosten, in Form von Grunderwerbssteuer und Maklerprovision zurück erhalten. Diese Frage hat der BGH nun beantwortet: Scheitert der Kauf einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers, umfasst der Schadenersatzanspruch des Käufers auch die bereits gezahlte Maklerprovision sowie die von ihm entrichtete Grunderwerbssteuer (BGH, Urteil v. 24.09.21, Az. V ZR 272/19).
Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung
Im entschiedenen Fall ging es um ein Grundstück mit einem Wohngebäude und einem Betriebsgebäude, das im Jahr 2014 zu einem Kaufpreis von 710.000 € verkauft worden war. Da der Kauf über einen Makler erfolgt war, zahlte die Käuferin eine Maklerprovision von 25.400 €, außerdem zahlte sie Grunderwerbssteuer in Höhe von 23.800 € an das Finanzamt.
Nachdem die Käuferin den Kaufvertrag wegen einer arglistigen Täuschung des Verkäufers angefochten hatte, verlangte sie von dem Verkäufer neben der Rückzahlung des Kaufpreises auch die Zahlung von Schadenersatz. Sie war der Ansicht, unter ihren Schadenersatzanspruch fielen auch die für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer aufgewandten Beträge. Da der Verkäufer die Zahlung ablehnte, erhob die Käuferin Klage. Die Angelegenheit ging bis zum BGH.
Anfechtung – Verkäufer muss Maklerprovision zurückzahlen
Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten der Käuferin. Ihr Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer umfasste auch die Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer. Im Gegenzug musste aber die Käuferin ihre Ersatzansprüche an den Verkäufer abtreten.
Wenn nämlich die Käuferin den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat, erlischt der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision. Diese Zahlung stellt dann eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer zurückgefordert werden. Der geschädigte Käufer muss sich aber nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten hat. Vielmehr steht es ihm frei, wen er in Anspruch nimmt, den Makler oder den Verkäufer. Der Anspruch auf Erstattung der Maklerprovision durch den Verkäufer steht dem Käufer aber nur dann zu, wenn er seinen Anspruch gegen den Makler auf Rückzahlung der Maklerprovision abtritt.
Fazit: Wenn Sie den Kaufvertrag über eine Immobilie wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer anfechten, ist dieser nichtig. Haben Sie die Immobilie dann über einen Makler erworben, erlischt dessen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision. Bezüglich Ihres Anspruchs auf Rückerlangung der gezahlten Provision haben Sei zwei Möglichkeiten. Entweder verlangen Sie diesen direkt von Ihrem Makler oder Sie machen diesen Anspruch gegenüber dem Verkäufer geltend. In letzteren Fall müssen Sie aber Ihren Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Makler an den Verkäufer abtreten. Ihr Vorteil: Sie können Sich mit Ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Provision an den Solventeren der beiden richten.
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