Instandsetzung: Beschlossenes Angebot muss alle Maßnahmen enthalten!
Wenn es in Ihrer Eigentümergemeinschaft um einen Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme geht, ist es das einfachste, sich auf das Angebot, das beauftragt werden soll, zu beziehen. Dagegen ist zumindest dann nichts einzuwenden, wenn Sie dieses Angebot in Ihrem Beschuss zweifelsfrei bestimmbar benannt haben. Dennoch sollte Sie sich vor der Beschlussfassung das Angebot, das beauftragt werden soll, genauer ansehen. Stellt dieses nämlich nicht von vorneherein sichert, dass alle Leistungen auch tatsächlich erbracht werden, entspricht Ihr Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 24.09.21, Az. 980a C 4/21 WEG).
Angebot berücksichtigte Kosten für neue Türen und Fenster nicht
Im entschiedenen Fall ging es um die Beschlussfassung einer Eigentümergemeinschaft über die Instandsetzung von Balkonen und Loggien. Die Gemeinschaft hatte die Erstellung eines Sanierungskonzepts für sämtliche Balkone und Loggien beschlossen. Das Konzept sah auch die Erneuerung der Balkontüren und Fenster vor.
Grundlage des Sanierungskonzepts sollte ein bereits vorliegendes Angebot sein, das allerdings die Kosten für die Erneuerung der Balkontüren und Fenster nicht berücksichtigte. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und erhob Klage gegen den Beschluss.
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Sanierungskonzept – Angebot muss alle Arbeiten enthalten
Die Klage hatte Erfolg. Der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da er mit einem durchgreifenden Mangel behaftet ist. Mit dem Beschluss wird ein Unternehmen mit der Erstellung eines Sanierungskonzepts beauftragt, ohne dass ausreichend sichergestellt ist, dass dieses Konzept auch den gleichzeitig beschlossenen Austausch der Balkontüren und Fenster umfasst.
Das dem Sanierungskonzept zu Grunde liegende Angebot hätte um die Erneuerung der Balkontüren und Fenster ergänzt werden müssen. Nur dann hätte der Beschluss alle für die Erstellung des Sanierungskonzepts bekannten Umstände mitberücksichtigt und hätte ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Mit dem beschlossenen Angebot war dagegen nicht sichergestellt ist, dass alle Leistungen – einschließlich der Berücksichtigung der Balkontüren und Fenster – auch tatsächlich erbracht werden.
Fazit: Sie sehen, ein Angebot, das Sie einem Sanierungskonzept zugrundelegen, muss alle Arbeiten berücksichtigen, die durchgeführt werden sollen. Nur dann haben Sie und Ihre Miteigentümer eine ausreichende Tatsachengrundlage, auf der Sie Ihre Entscheidung im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit der Sanierung und der zu erwartenden Kosten treffen können. Richtigerweise hätten die Eigentümer hier vor der Beschlussfassung über das Sanierungskonzept ein überarbeitetes Angebot einholen müssen, das alle im Sicherheitskonzept enthaltenen Arbeiten aufführt.
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