Vorsicht bei Nießbrauchrecht und Schenkung!

Am Investmentmarkt wird angesichts der gestiegenen Zinsen langsam die Luft dünn. Aber nicht jeder von uns muss alle seine Anlage-Immobilien kaufen. Für viele beginnt es mit einem Erbe – oder einer Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten innerhalb der Familie. Dann kommt meistens ein Nießbrauchrecht zum Tragen. Doch Vorsicht mit der Schenkungssteuer – ein Nießbrauch fließt mit ein in die Bemessungsgrundlage. Und wenn der Nießbraucher noch einen Kredit bedient, wird es dann verzwickt.

Wie es dann aussieht, zeigt ein Fall aus dem Raum Münster. Hier hatte eine Mutter ihre vermietete Immobilie an den Sohn übertragen und behielt dafür ein Nießbrauchrecht für sich. So sollte sie bis zu ihrem Lebensende die Mieteinnahmen erhalten, verpflichtete sich aber gleichzeitig, auch den Kredit weiter zu zahlen.

Bei der Schenkungssteuer zog dann das Finanzamt für die Schenkungsteuer den Wert des Nießbrauchs von Verkehrswert der Immobilie ab. Allerdings minderte es den Wert des Nießbrauchs um die Kosten für den Kredit (Zinsen und Tilgung). Dadurch lag die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer relativ hoch. Der Sohn der Frau wollte das nicht hinnehmen und klagte.

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So wird die Bemessungsgrundlage ermittelt

Doch vor Gericht hatte er keinen Erfolg. Das Finanzgericht Münster entschied: Die Kreditraten müssen berücksichtigt werden (Urteil v. 27.10.2020, Az. 3 K 722/16).

Zunächst wird der Wert des Nießbrauchs ermittelt, indem ein Jahreswert berechnet wird. Dieser wird dann mit der angenommenen Nießbrauchsdauer multipliziert. Der Jahreswert errechnet sich aus den voraussichtlichen Jahresmieten abzüglich der jährlichen Ausgaben, die der Nießbraucher trägt. Und dazu gehören eben auch die Kreditkosten. Deshalb war die Wertminderung des Nießbrauchs und damit verbundene Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer durchaus angemessen.

Sprich: Wenn Sie mit einer solchen Schenkung die Freigrenze übersteigen oder nahe daran kommen, sollten Sie unbedingt bedenken: Die Verbindlichkeiten auf dem Objekt allein helfen Ihnen nicht. Es zählt nur, wer die Kosten dafür auch zahlt.

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