Berliner Kündigungssperre für in Eigentumswohnungen umgewandelte Mietwohnungen ist rechtmäßig

Die vom Land Berlin erlassene „Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung“ (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013), wonach die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum i.S.d. § 577a Abs. 1 BGB für ganz Berlin zehn Jahre beträgt, ist nicht rechtswidrig. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) per Urteil im Juni 2022 klar.

Die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB wird aber nicht durch eine Veräußerung des Wohnungseigentums ausgelöst, soweit lediglich ein weiterer Miteigentumsanteil an einen bisherigen Miteigentümer übertragen wird (wie BGH, Beschluss v. 06.07.94, Az. VIII ARZ 2/94).

Ein Vermieter einer Eigentumswohnung hatte gegenüber seinem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Streitig war, ob die in § 577a Abs. 1, 2 BGB enthaltene Regelung zur Kündigungsbeschränkung bei einer Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohnungseigentum anwendbar war.

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Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber von vermietetem Wohnraum, der erst nach Abschluss des Mietvertrages in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist, auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB, wie beispielsweise Eigenbedarf, erst nach Ablauf von drei Jahren berufen. Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB bis zu zehn Jahre betragen, wenn dies gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt wurde.

Von dieser Ermächtigung hat das Land Berlin Gebrauch gemacht. Nach § 2 dieser Kündigungsschutzklauselverordnung kann sich ein Erwerber von Wohnungseigentum auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB in Berlin erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin ist, so der BGH, rechtmäßig und wirksam (BGH, Urteil v. 22.06.22, Az.  VIII ZR 356/20).

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