Mieter beschädigt Wohnung nach Verkauf – Sofortabzug oder AfA?

Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie erwerben eine vermietete Anlageimmobilie. Relativ kurz nach dem Kauf kündigt der Mieter und zieht aus. Doch in der beim Erwerb mängelfreien Wohnung ist plötzlich ein großer Schaden zu reparieren – der Mieter ist pleite und dafür nicht zu belasten. Zählt dieser nun zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, oder dürfen Sie ihn direkt steuerlich geltend machen? In einem solchen Fall entschied jüngst der Bundesfinanzhof.

Ganz klar – anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden die meisten Immobilienbesitzer lieber. Denn sie müssen mit 2 % jährlich abgeschrieben werden, statt sie sofort steuerlich geltend zu machen. Deshalb versuchte auch die Vermieterin aus diesem Fall zu vermeiden, die Kosten unter diesen Mantel rutschen zu lassen.

Der Fall:

2007 hatte die Vermieterin die Wohnung mängelfrei erworben und war in den Mietvertrag eingetreten. Doch dann kam es zu Streitigkeiten mit der Mieterin, weshalb diese schließlich 2008 kündigte. Doch dann folgte für die Vermieterin ein böses Erwachen: Die Mieterin hatte die Wohnung erheblich beschädigt. Der Schaden betrug insgesamt ganze 20.000 €: eingeschlagene Glasscheiben, kaputte Fliesen und Schimmel. Dazu kam ein Rohrbruch im Bad, den die Mieterin nicht gemeldet hatte, wodurch es zu Folgeschäden gekommen war.

Diese Schäden ließ die Vermieterin selbstverständlich wiederherstellen und machte ihn in ihrer Einkommensteuererklärung 2008 als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Grundsätzlich wäre dafür ein Schadensersatz der Mieterin angefallen, doch diese war zahlungsfähig.

Steuern sparen als Vermieter: Erfahren Sie, mit welcher genialen Strategie auch Sie in Zukunft nicht zu viel Steuer zahlen!

Finanzamt stellt sich quer

Das Finanzamt wollte die Steuererklärung jedoch so nicht hinnehmen. Ein Sofortabzug sei nicht möglich, es handle sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, und die Vermieterin könne diese daher nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend machen.

Bundesfinanzhof stellt sich quer

Der Bundesfinanzhof sah das jedoch anders: Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein, so die Richter. Zwar gehören zu den Aufwendungen, die als Herstellungskosten der AfA unterliegen, nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, Instandsetzung, Modernisierung usw. im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes. Das gilt ebenso für bei Anschaffung bereits vorhandene versteckte Mängel. Darunter fallen sogar altersübliche Mängel und Defekte, die beim Kauf schon angelegt, aber erst nach dem Erwerb aufgetreten sind. Nichts davon war hier aber der Fall: Es handelte sich ja um einen schuldhaft entstandenen Schaden (BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16).

Lassen Sie sich in solchen Fällen also nicht vom Finanzamt abspeisen!

Steuern sparen als Vermieter: Erfahren Sie, mit welcher genialen Strategie auch Sie in Zukunft nicht zu viel Steuer zahlen!