Bauliche Veränderung: Abweichende Kostenverteilung muss ausdrücklich beschlossen werden
Nach dem aktuellen Wohnungseigentumsgesetz können Sie und Ihre Miteigentümer auch eine bauliche Veränderung mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Was die Kosten einer solchen baulichen Veränderung angeht, so gilt grundsätzlich: Alle Eigentümer, die dafür gestimmt haben, müssen die Kosten übernehmen und dürfen die bauliche Veränderung auch nutzen. Üblicherweise werden diese Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile unter den zahlenden Wohnungseigentümern aufgeteilt. Eine andere Verteilung der Kosten können Sie und Ihre Miteigentümer aber durchaus beschließen (§ 21 Abs. 5 WEG). In diesem Fall müssen Sie aber aus Gründen der Rechtssicherheit die abweichende Verteilung der Kosten ausdrücklich beschließen (AG Lübeck, Urteil v. 11.02.22, Az. 35 C 39/21 WEG).
Kosten sollten angemessen auf alle Nutzer verteilt werden
Im entschiedenen Fall diskutierten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung unter TOP 14 (Elektromobilität) über die Beauftragung der Planung eines gemeinsamen Lademanagements und der Schaffung einer Ladeinfrastruktur für max. 10 Anschlüsse für Wallboxen zur Herstellung der Elektromobilität. Nach eingehender Besprechung fasste die Gemeinschaft den folgenden Beschluss: “Da die Gesamtsituation noch keine Beschlussreife bietet, wird vorgeschlagen, einen Duldungsbeschluss dergestalt zu fassen, dass sich die Wohnungseigentümer vom Grundsatz her damit einverstanden erklären, dass in der Tiefgarage und den Außenstellplätzen eine Energieversorgung der einzelnen Stellplätze mit Ladestationen erfolgen darf. Die Kostenverteilung richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz und ist, wie oben dargestellt, auf alle Nutzer angemessen zu verteilen.”
Ein Wohnungseigentümer war mit der Beschlussfassung nicht einverstanden. Er war der Auffassung, die Kostenverteilung entspreche nicht der Gesetzeslage. Daher ging er gegen die Regelung des Beschlusses zur Kostentragung mit der Anfechtungsklage vor.
Abweichende Kostenverteilung ist nur ausdrücklich möglich
Die Klage hatte Erfolg, denn die beschlossene Kostenregelung widerspricht tatsächlich der gesetzlichen Regelung im WEG-Recht. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz tragen die Kosten einer privilegierten baulichen Veränderung grundsätzlich die Wohnungseigentümer, die diese verlangen (§ 21 Abs. 1 WEG). Sofern mehreren Eigentümern, die Gestattung erhalten haben, werden die Kosten unter ihnen im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt (§ 21 Abs. 3 WEG).
Auf § 21 Abs.5 WEG, der eine abweichende Kostenverteilung zulässt, kann sich die Gemeinschaft hier nicht berufen. Es ist nämlich nicht ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer an eine abweichende Verteilung der Kosten dachten. Vor allem wurde eine vom gesetzlichen Regelfall abweichende Verteilung der Kosten nicht ausdrücklich beschlossen. Da unter TOP 14 ausgeführt wurde, dass die Wohnungseigentümer in ihrem Beschluss formal nicht entgegen der gesetzlichen Regelung entscheiden wollten, liegt es nahe, dass die abstimmenden Wohnungseigentümer dachten, die Kostenverteilung erfolge nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu gleichen Teilen. Wenn vom gesetzlichen Maßstab abgewichen werden soll, muss das aus Gründen der Rechtssicherheit auch für den Rechtsnachfolger ausdrücklich beschlossen werden.
Fazit: Die Entscheidung zeigt, wie Kosten für gestattete bauliche Maßnahmen verteilt werden. Wird die Maßnahme mehreren Eigentümern gestattet, tragen diese die Kosten der Maßnahme und zwar entsprechend § 21 Abs. 3 WEG nach ihren Miteigentumsanteilen. Wollen Sie die Kosten anders auf die betroffenen Eigentümer verteilen, geht das nur mit einem ausdrücklichen Beschluss.
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