Mieterhöhung mittels eines Gutachtens – Grundlagen des Gutachtens müssen nicht mitgeteilt werden
Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung mit einem Gutachten begründen wollen, ist es ausreichend wenn das Gutachten Angaben enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Denn Ihr Mieter muss die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung anhand der mitgeteilten Tatsachen selbst prüfen können. Der von Ihnen als Vermieter beauftragte Sachverständige muss deshalb Aussagen über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete machen und die betroffene Mietwohnung in die örtlich geltend gemachten Mietpreise einordnen. Der Gutachter muss in dem Gutachten aber nicht mitteilen, wie er die Grundlagen für sein Gutachten ermittelt hat. Dies stellte das Landgericht Itzehoe per Urteil im Juni 2022 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Mit Schreiben vom 26.10.2020 verlangte der Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von bisher 334,40 € (5,87 €/m²) um 66,88 € auf 401,28 € (6,98 €/m²). Die Wohnungsgröße beträgt 57,46 m². Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens hat der Vermieter auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verwiesen.
Der Mieter war der Ansicht, das Gutachten der Sachverständigen entspreche nicht den Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Anzahl der Wohnungen, die der Sachverständige zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Augenschein genommen habe, wurde nicht angegeben. Auch hinsichtlich der Vergleichbarkeit dieser Wohnungen seien die Angaben im Gutachten unkonkret. Es sei dem Mieter wegen der unklaren Ausführungen des Sachverständigen nicht möglich gewesen, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und ob der Sachverständige seine Mietwohnung in ein vergleichbares Preisgefüge eingeordnet habe.
Das LG Itzehoe kam zu dem Ergebnis, dass das Gutachten eine ausreichende Darstellung der Miethöhe für die jeweiligen Wohnungstypen nicht enthalte. Gemäß § 558a Abs. 1 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf „ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ Bezug nehmen. Der Begründungspflicht wird grundsätzlich entsprochen, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise selbst prüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete machen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Er muss aber nicht mitteilen, auf welchem Weg er die tatsächlichen Grundlagen für die Angaben im Gutachten gewonnen hat. Auch muss er die Wohnung nicht besichtigt haben. Im Übrigen haben etwaige Mängel des Gutachtens nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen mangels hinlänglicher Begründung unwirksam ist.
Im entschiedenen Rechtsstreit erfüllte das Gutachten des Sachverständigen die Anforderungen, die nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens zu stellen sind, nicht. Problematisch war bereits die außerordentlich weite Spanne von 6,50 € bis 11 €/m². Ein Sachverständiger muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) zwar nicht mitteilen, auf welchem Weg er die tatsächlichen Grundlagen für die Einordnung ermittelt hat. Allerdings fehlt es für die hier erfolgte Kategorisierung im unteren Drittel der Spanne an hinreichenden Anknüpfungspunkten (LG Itzehoe, Urteil v. 01.06.22, Az. 9 S 57/21).
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