Sind Immobilien noch das Mittel der Wahl zum Vermögensaufbau?
Krisenstimmung dürfte gerade ziemlich gut beschreiben, was in Deutschland passiert und vermittelt wird. Und Immobilien waren seit jeher in Krisenzeiten besonders gefragte Wertanlagen. Doch nun stellen einige Entwicklungen die Anlage-Immobilie in Frage: Hohe Zinsen und noch immer stattliche Einkaufspreise, dazu teure Baukosten – funktioniert Vermögensaufbau mit Immobilien noch?
2019 untersuchte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) untersuchte 2019 das Vermögen von Menschen. Ergebnis der Studie: Immobilienbesitz ist ein ausschlaggebender Faktor für die Höhe des Nettovermögens einer Person bzw. eines Haushalts. Dies verstärkt sich noch mehr mit zunehmendem Alter der Personen. Mieter erreichen ihr maximales Vermögen in der Regel zwischen 51 und 55 Jahren mit 55.000 €. Bei Immobilieneigentümern steigt es dann noch weiter, auf rund 280.000 € im Alter von 75 Jahren. Klar: In diesem Alter sind in der Regel die Hypotheken abbezahlt und der Vermögenswert der Immobilie schlägt zu Buche.
Doch diese Zahlen beziehen sich zunächst einmal zu einem guten Teil auf Eigennutzer. Interessant wird es in den vermögendsten 10 % der Bevölkerung. Denn hier finden sich die Besitzer von nicht selbst genutzten Immobilien.
Wie sorgen Immobilien für Vermögen?
Bei Eigennutzern ist die Sache klar: Statt Miete zahlen Sie das Darlehen. Alles, was hier Tilgung ist, wird somit angespart. Dazu kommt vielleicht noch eine positive Wertentwicklung über die Inflation hinaus – jedoch nicht immer. Doch ein Eigenheim ist in der Regel auch teurer als das Wohnen zur Miete. Somit könnten viele Mieter durch Disziplin fast das gleiche Ergebnis ansparen. Könnten, denn dies erfordert sehr viel Disziplin und vorausschauendes Denken.
Von der positiven Wertentwicklung hingegen profitieren natürlich auch die Besitzer von Anlage-Immobilien. Gerade in den letzten Jahren konnte hier erheblich Vermögen gesteigert werden.
Und auch sie zahlen natürlich die Hypotheken ab – in den ersten Jahren bis Jahrzehnten wächst das Vermögen dann langsamer (mit zunehmender Tilgung), doch die Mieten decken die Darlehenskosten. Doch mit Abzahlung nimmt das Vermögen stetig weiter zu, denn nun gehört Ihnen ja die Immobilie und Sie haben zusätzlich regelmäßige Einkünfte daraus. Diese können dann wiederum in der nächsten Immobilie angelegt werden.
Ist dieses Modell noch zeitgemäß?
Es ist richtig, dass vieles gerade teurer geworden ist. So auch die Zinsen für Immobiliendarlehen und die Baukosten. Dennoch ist Immobilienvermögen gerade aufgrund seiner besonderen Eigenschaften für nachhaltigen Vermögensaufbau alternativlos:
- Richtig versichert, ist ein Totalausfall quasi unmöglich
- Fester Sachwert, „gewohnt wird immer“
- In aller Regel über die Jahrzehnte Wertzuwachs von ganz allein
- Kernwert und zusätzlich Cashflow, Immobilie „bezahlt sich von selber ab“
- Schneeballsystem: Mit den Einnahmen einer Immobilie die nächste abbezahlen
Es ist aber richtig, dass Sie jetzt sehr kostenbewusst aussuchen sollten: Die Immobilie sollte zu einem vernünftigen Preis zu haben sein und wenn Sanierungsstau besteht, sollten Sie diesen großzügig einpreisen – die Baukosten werden voraussichtlich noch weiter steigen.
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